六、论述题(每小题10分，共20分)
47.(一)土地投资是所有类型房地产投资中收益最大，同时也是风险最高的一种。
(二)土地位置分析：
(1)土地的位置从根本上决定了它未来的增值潜力。
(2)土地的未来用途，城市未来发展方向也影响土地未来的价值。
(三)土地属性分析：
(1)地块的形状，与周围环境的关系，配套建设情况等对开发潜力的影响。
(2)地块的地基质量及规划变更对开发潜力的影响。
(四)投资时机选择：
(1)投资时机的选择对房地产投资获益十分重要。
(2)土地持有期所发生的税费成本也影响房地产开发潜力。
(五)土地开发的机会成本高低影响土地投资的开发潜力。
(六)社会对该地块开发的接受程度影响土地开发的获益潜力。
48.审查开发建设项目和金融机构审查项目贷款的重要内容，其目的是确保开发商能够凭借项目正常运作，具备充分的还款能力。
金融机构主要从以下几个方面进行审查：
(1)项目结构是否合理。一般说来，组合结构较好、单一项目的投资额不宜超过各类项目投资总额的15%。
(2)拟建项目的功能地区分布合理性。
(3)审查开发商提供的项目可行性研究报告或项目评估报告。若项目融资金额较大，金融机构还要了解开发项目的详情。
(4)审查与项目贷款的其它因素。主要包括拟贷款数量、贷款期限、利息率、目标收益率。
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