（3）计算结果：2040元/㎡。
2.成本法 （1）计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
（2）计算过程：根据市场调查及××的有关规定，确定以下指标。
表6重置价格计算表
| 序号 |
重置价格构成 |
单价（元） |
备注 |
| 一 |
土地使用权价值 |
438.22 |
1+2+3+4+5 |
| 1 |
土地取得成本及开发成本 |
308.84 |
根据×府[20003]综××号文，估价对象土地属于B—B1区，工业用途地面价为700元/㎡，年期修正为1-1÷(1+4.01%)46÷(1+.01%)50=0.723.容积率为3.72.容积率修正系数为1.688，经过年期，容积率修正后楼面地面价为700×0.9723×1.688÷3.72=2308.84元/㎡ |
| 2 |
土地的管理费用 |
9.27 |
为土地取得成本及开发成本的3% |
| 3 |
土地的投资利息 |
34.93 |
（1+2）×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年 |
| 4 |
土地的销售费用 |
37.47 |
（1+2+3+5）÷（1-税率）×税率，税率取8.55% |
| 5 |
土地的开发利润 |
47.72 |
（1+2）×15%，开发利润取13% |
| 二 |
建筑物价值 |
1806.70 |
1+2+3+4+5-6 |
| 1 |
建筑物开发成本 |
1604 |
a+b+c+d+e |
| a |
建安工程造价 |
1300 |
根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为4m，内安装2部客用××电梯及二部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高、带类似设备装修的建安工程造价为1300元/㎡ |
| b |
勘察设计和前期工程费 |
78 |
包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取 |
| c |
基础实施建设费 |
120 |
小区红线内的给水、供电、道路等 |
| d |
公共设施建设费 |
80 |
区内公共配套设施费用分摊 |
| e |
开发过程中的费用 |
26 |
包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% |
| 2 |
建筑物的管理费用 |
48.12 |
为建筑物开发成本的3% |
| 3 |
建筑物的投资利息 |
43.86 |
（1+2）×利率×（开发周期/2）.利率取5.31%，开发期为1年 |
| 4 |
建筑物的销售费用 |
181.73 |
（1+2+3+5）÷（1-税率）×税率，税率取8.55% |
| 5 |
建筑物的投资利润 |
247.82 |
（1+2）×15%，开发利润取15% |
| 6 |
建筑物折旧 |
318.83 |
（1+2+3+4+5）×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15% |
| 三 |
评估价格 |
224492 |
为土地使用权价值与建筑物价值之和 |
（3）计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/㎡
七、估价结果确定
（一）估价对象单价的确定
（1）地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/㎡。
（2）综合楼底层：采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/㎡，收益还原法测算结果为2638元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：（2445+2638）÷2＝2542（元/㎡）。
（3）综合楼第二至第十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/㎡，收益还原法测算结果为2040元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：（2245+2040）/2=2143（元/㎡）。
具体如下表：
表7估价对象价值的确定表
| 楼层 |
建筑面积（㎡） |
房地产单（元） |
总价（元） |
| 地下一层 |
1542.69 |
1002 |
1545775 |
| 第一层（含夹层） |
1353.23 |
2542 |
3439911 |
| 第二至第十二层 |
14646.58 |
2143 |
31387621 |
| 合计 |
1754250 |
|
36373307 |
（二）房地产评估结果
估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为人民币3637.33万元（大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整）。
（1）房地产估价报告中缺目录。
（2）房地产估价报告中缺致委托方函。
