09年房地产经纪人写字楼市场需求小幅回升中资成投资市场主力_房地产经纪人考试_房地产经纪人

　　国外的工业地产投资者由于自身资金原因或者对于未来的需求信心不足，对于市场的前景持观望态度，表现为投资更加谨慎以及推迟项目的开工时间。但是，政府对于物流产业的政策推动将会引发市场新的机遇。
　　投资市场开始活跃中资公司成为市场主角
　　二季度，随着国务院对开发普通商品住宅项目自有资金比例的降低以及住宅市场销售的回暖现象，北京整体物业及土地投资市场都比一季度呈现出较为活跃的态势。首先，中资背景的开发商积极地进行资本运作，通过股权交易收购或者出售资产以对公司的核心资产进行重新组合。同时，以金融机构、大型中央企业为背景的自用型买家也在几个重要的商业核心区---例如金融街及CBD周边洽谈整幢或大面积购置写字楼物业。
　　由于市场需求的下降及新增供应量的巨幅增长，北京优质写字楼及商业物业的租金均在上半年持续下滑，然而资产价格下跌的幅度相对有限。虽然多数投资者长期看好北京的发展，并开始在二季度积极寻找适当的投资物业，但是当前能够满足投资者收益要求的物业有限。同时，卖家与买家之间对于资产价格的预期差距正在缩小。
　　鉴于将于今年十月正式生效的修订后的《中国人民共和国保险法》为保险公司投资收购物业完全扫清了在法律方面的妨碍，很多公司都在积极筹建专业团队以加强在房地产领域方面的投资，可以预计，从下半年起，国内保险资金将在中国物业投资市场中扮演更重要的角色。在近两年，位置优越并能带来稳定租金收益的写字楼及商业物业将会是投资的重点。
　　酒店市场奥运会后需求减弱供应增加
　　2008年举世瞩目的北京奥运会并没有为酒店业带来太多惊喜，而2009年的前五个月北京的酒店市场仍面临着严峻挑战。仲量联行酒店集团中国区董事总经理安瑞达先生说，“其它举办城市的后奥运会效应，在北京都因为这场经济危机的影响而被抵消了。尤其是海外入境旅游者人数受到了负面影响，与此同时，奥运会前开业的大量酒店渗透市场，因此，北京四星级和五星级酒店的入住率和日平均房价背负了很大的市场压力。”截至2009年5月，北京酒店的日平均房价和入住率（以8，957间客房为样本数据）较去年同期分别下降了22.2%和18.4%，同时，每间可出租客房的收入下降了43.9%。
　　安瑞达先生表示，“目前全球经济还没有出现明显回暖的迹象，因此我们不认为海外入境旅游者人次会在短期内恢复。然而，受中央政府刺激内需的多项利好政策影响，预期国内需求将继续保持健康增长的良好发展趋势”。除了近期进入市场的酒店外，未来3-4年内新增供应量将在2008年市场客房供应量的基础上增加30%。“市场的竞争压力将会持续，现金流吃紧的酒店将面临关闭或重新定位以保证其竞争力”。安瑞达先生补充说。来源:考试

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