09年房地产经纪人写字楼市场需求小幅回升中资成投资市场主力_房地产经纪人考试_房地产经纪人

近日，仲量联行发布了2009年第二季度北京房地产市场报告，对下半年市场预期持谨慎乐观态度。根据仲量联行报告显示，本季度国内企业对优质写字楼的需求不断增加，同时一些有实力的外资企业的需求也有所回升。由于市场中大量空置面积的存在，新建写字楼的业主仍提供各种优惠租赁条款来吸引租户，使得有效租金在本季度持续下滑，但相比前两季度下滑幅度有所减缓。同时，由于本季新增面积达到408，300平方米，使整体市场的空置率进一步推高。
　　面对全球经济下滑，大量的国际高档奢侈品牌停止了全球扩张计划，也有部分零售商关闭了一些业绩不好的店铺，但是国内外中档品牌却在过去的几个月中迅速扩张。中档品牌的扩张表现了其对于北京整体消费能力的认可及对市场长期发展前景的信心。由于招商进展缓慢，开发商们纷纷推迟了项目开业时间，但是在2009年下半年，依然会有57万平方米的新增物业进入市场，整体市场的空置率还会进一步被推高，租金也将在激烈的市场竞争中下降。
　　报告显示，二季度，跨国公司高级管理人员的租房需求开始恢复，但为保持竞争力和降低空置风险，业主方以提供更好的装修和家电配置等优惠条件来吸引租户，租金环比上一季度基本保持稳定。而在高端公寓销售市场，诸多利好条件例如取消外籍人购房限制等、开发商的降价让利措施有效地推动了销售量的回升。但是在本季度末，部分高档住宅价格的快速上涨将不利于市场成交量的持续回升。
　　物业投资市场比上一季度明显开始活跃，中资公司成为市场交易的主角。由于租金的降幅大于资产价格下降幅度，导致当前可满足投资者收益要求的物业数量有限，但是卖家与买家之间对于资产价格的预期差距正在缩小。预计下半年开始，中资公司特别是保险资金将更多地进入到物业投资市场。
　　写字楼市场需求小幅增长市场压力仍大
　　仲量联行指出，二季度，北京的优质写字楼市场需求同比一季度有小幅回升。业主方面进一步下调租金以刺激潜在需求，市场平均租金的下降幅度已逐步放缓，二季度市场平均租金达到人民币214每平方米每月，同比上一季度下降了4.7 %。相比香港和上海写字楼市场，由于有来自于大量有实力的国有银行和有政府背景的国有企业需求的支持，北京市场从租金和市场需求表现要好于香港和上海，例如，上海和香港的租金分别下跌了8.9%和10.2%。
　　内资银行、国内能源类公司及媒体公司成为市场需求的主体，特别是国内外省市商业银行在京寻找新办公楼的数量迅速增长，成为近期市场需求的亮点。本季度，金融街地区成交十分活跃，国内金融机构及政府的金融监管机构均有大面积扩租交易完成。在CBD地区，由于近一年内新入市项目较多，为潜在客户提供了充分地选择。在朝阳区政府鼓励政策地推动下，大量内资银行、部分外资银行和媒体公司都在积极寻找办公面积，中央电视台和北京电视台的设址积极地推动了新媒体企业向CBD及周边地区的搬迁。本季度，市场整体吸纳量达到了78，450平方米，高于08年四季度和今年一季度的吸纳量，而本季度香港写字楼市场的吸纳量为59，330平方米。仲量联行北京分公司董事总经理张莹指出“北京的优质写字楼市场的需求正在逐步回升，在中资背景的公司加大对优质写字楼吸纳的同时，不同背景有实力的外资公司也正在积极寻找新的办公面积，以扩展其在中国的业务发展。”
　　本季度，新增供应量达到了408，300 平方米，从而使市场整体存量达到了880万平方米。大量的新增供应量推动市场整体空置率水平上升了2.6%，达到了27.3%。下半年，市场潜在新增供应量仍然巨大，将有 114万平方米新增面积进入市场，其中A级写字楼的比例达到了43%。“我们可喜地看到市场需求正在逐渐增加，但是由于下半年巨大的新增供应量，整体市场竞争依然十分激烈，业主将继续面对较大的竞争压力，平均市场租金将继续下降，同时整体市场空置率水平还将进一步走高。” 仲量联行北京分公司董事总经理张莹指出。
　　商铺市场中档品牌逆势扩张新项目招商进展缓慢
　　在2009年上半年，全球各经济体面对经济的下滑，大量国际高档奢侈品牌零售商主要以观望为主，停止了全球扩张计划，有个别的零售商关闭了业绩较差的店铺。二季度，项目招租进展依然缓慢，很多新项目没有按期达到预定的签约率，因此开业时间不断被延后。在本季度有两个新项目完工，即乐城国际中心和来福士广场，总建筑面积达66，000平方米。目前，北京优质商业物业的整体存量达到了360万平方米。

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