09年房地产经纪人写字楼市场需求小幅回升中资成投资市场主力_房地产经纪人考试_房地产经纪人

　　在金融危机时期，中档及大众品牌表现出较好的稳定性，而北京的众多人口及稳定的经济增长为中档消费市场提供了广阔的增长空间。对于新项目的开发商与业主而言，在经历了本次经济危机后，其经营的思路也开始逐步成熟，以往无论项目的位置与规模，盲目追求高档、大牌定位的正在减少。由于目前的市场疲软，零售商们在合约谈判的过程中处于较为优势的地位。本季度，总体市场需求依然比较谨慎，市场招商的竞争十分激烈，平均市场成交租金比上一季度小幅下滑了4%，至人民币528每月每平米。在新增供应增长及原有项目进行内部调整的推动下，市场平均空置率达16.1%，比上一季度上升了0.4%。
　　从2008年开始至2010年，北京优质商业物业进入竣工高峰期。2008年第四季度后开始全面爆发的全球经济衰退让很多新项目的预租进展缓慢，部分项目的开发商由于资金或者是招商等原因推迟工程进度，使得大量的新项目延至明年或后年开业。但在下半年依然有7个项目，共计57万平方米的新增物业开业。“在激烈的竞争中及经济增长继续波动的市场环境中，新项目的开业及老项目的品牌调整共同作用而推高市场平均空置水平。”Sandalwood华北区总经理张志贤表示。
　　高端住宅租赁市场小幅回升售价上涨
　　二季度，跨国公司高级管理人员的租房需求开始恢复，其中虽然包含有季节性因素，业主方对市场更多选择和更高空置率的事实有了更加清晰的了解，愿意提供更好的装修或家具配置等租赁条件以提高竞争力或保持租约的存续，因此成交租金没有进一步大幅下滑。高档公寓租金平均成交价为人民币84.83每平方米每月，环比下降1.3%。对于高档别墅项目，租赁市场主要集中在朝阳区和顺义温榆河一带，市场平均租金为人民币109.2每平方米每月，环比下滑0.9%。“下半年，由于受到暑期放假及圣诞节等假日因素作用，预计整体租赁市场的平均空置水平将有所提高，而租金也将保持小幅下降的态势。”仲量联行北京分公司跨国公司住宅服务部主管张红表明。
　　价格的反弹不利于市场成交量的持续稳定恢复。2009年初，在住宅销售市场整体成交量同比大幅下滑的背景下，高档住宅的开发商对开盘时间及销售价格的制定表现得尤为谨慎，部分豪宅项目纷纷推迟开盘时间，静观市场的变化。进入二季度，新项目的后期单位以及原来降价幅度较大的热销老项目借市场回暖开始提价，市场中出现了价涨量跌的现象。根据我们的监测，二季度，高档公寓平均售价为人民币22，338每平方米，比上一季度上涨了0.8%，高档别墅售价为人民币19，389每平方米，环比上一季度上涨了0.6%。当前，在经济没有完全回暖的情况下，房价的快速上涨将不利于成交量的持续回升，市场很可能再次进入观望期。
　　物流设施需求疲软外资持观望态度
　　物流设施需求疲软，业主采取优惠措施吸引租户。在2009年第二季度，虽然强劲的国内消费对于社会消费品零售额依然有一定的支持，但是出口和进口额依然低迷。物流市场的总体需求依然疲软，走高的市场空置率和新增供给拖累租金走低。仓储物业的租金从2008年最高的时候到目前已经下降了10%，目前很多的业主通过采用一些优惠措施来吸引租户，例如增加免租期和给予装修补贴。由于一些租户退租，目前的市场平均空置率达到了27.2%。
　　北京市政府对于物流产业给予了很大的支持，国家第一个依托空港口岸设立的综合保税区---北京天竺综合保税区在第二季度正式启动。其在税收、检疫及外汇等方面都提供方便优惠政策，这将加速顺义地区保税物流以及保税加工行业的发展。同时，由于马驹桥物流园处于北京与天津相连接的重要交通地理位置，这里吸引了很多国内外物流投资企业开发建设高质量物流设施，包括华润物流一期约4万平米、祥龙物流4号库约2.2万平米的投资项目都在本季度已开工，两个项目将预计于年底完工。这里的物流仓库主要以分拨中心项目为主，目标客户主要是大型零售企业。相对于进出口业务，国内市场对于零售消费的需求依然稳定与强劲，这将是近期拉动物流行业需求上升的最重要动力。

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