| 60年。商业用地最高使用年限为26年。根据孰短原则，确定收益年限为26年。
( 4 ）价格评估确定（详见下表）
|
序号 |
名称 |
取值依据 |
计算公式（或取值 |
计算结果 |
|
|
(1)年收益 |
1 |
建筑面积/M2 |
房屋权属证书 |
3000 |
3000 |
|
|
2 |
重置成本/元 |
依据审计报告测算确定 |
1200×3000 |
3600000 |
|
|
3 |
月毛租金收人/（元/M2） |
租赁合同 |
65 |
65 |
|
|
4 |
空置率 |
租赁合同 |
0 |
0 |
|
|
5 |
有效毛收人/元/月 |
|
（3）×（1）[（1）-（4）] |
195000 |
|
|
|
6 |
年收益小计Z元 |
按年收益为基础计取 |
(5)×12 |
2340000 |
|
|
（2）年经营费用 |
1 |
年管理费用/元 |
按年收益为基础计取 |
2% |
46800 |
|
|
2 |
税金/元 |
按年收益为基础计取 |
A+b |
411840 |
|
|
A |
房产税/元 |
按年收益为基础计取 |
12% |
280800 |
|
|
B |
其他税费/元 |
按重置成本为基础计取 |
5.6% |
131040 |
|
|
3 |
保险费/元 |
按重置成本为基础计取 |
0.2% |
7200 |
|
|
4 |
维修费/元 |
|
2% |
72000 |
|
|
5 |
年经营费用/元 |
|
(+)+(2)+(3)+(4) |
537840 |
|
|
（3） |
年净收益/元 |
|
(一)-(二) |
1802160 |
|
|
（4） |
收益年限 |
|
|
26 |
|
|
（5） |
报酬率 |
|
|
6.5% |
|
|
（6） |
收益价格 |
|
（三）/6.5%×[1-1/(1+6.5%)26] |
22333038.05 |
|
|
（7） |
收益法单价/元/m2 |
|
|
7444.35 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
参数选取及具体计算过程略。
收益法评估单价：7444.35元/M2
收益法评估总价：22333038.05元
（八）估价结果确定
考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象xx 市xx 区xx 东街xx 号xx 商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款为1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即
50012430-1000000=40012430(元）
因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）
xx 房地产估价有限公司
二O 一一年八月十八日
附件（略）
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个。后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
本次估价背景如下：
估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万M2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断：
（六）估价方法适用性分析
l.根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价刘象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。 |
