（九）估价方法
经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
（十）估价结果
评估总价：4001.24万元．
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）
（十一）估价人员
注册房地产估价师：x xx （盖章）；注册号：x xx。
（十二）估价报告应用的有效期（略）
（十三）估价作业日期
2011年8月8日至2011年8月18日
估价技术报告
（一）估价对象实物状况描述与分析（略）
（二）估价对象权益状况描述与分析（略）
（三）估价对象区位状况描述与分析（略）
（四）市场背景描述与分析（略）
（五）最高最佳利用分析（略）
（六）估价力法适用性分析（略）
（七）估价测算过程
1．市场法测算
市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
( l ）选取可比实例
|
实例 |
名称 |
位置 |
交易时间 |
总层数/所在层 |
建成年代 |
交易价格/元/平 |
房屋用途 |
房屋面积/平 |
|
A |
xx 天地1 号楼l 段21 号营业房 |
xx 区 |
2011.4 |
4 /一至三 |
2003 |
15500 |
商业 |
2929.56 |
|
B |
xx 东街xx 城3 号楼03 号营业房 |
xx 区 |
2011.4 |
17 /一至三 |
2007 |
17319 |
商业 |
3165.12 |
|
C |
xx 东街xx 城2 号楼20 号营业房 |
xx 区 |
2011.6 |
19 /一至三 |
2007 |
17320 |
商业 |
2810.99 |
( 2 ）比较因素说明表
|
比较因素 |
估价对象 |
可比实例A |
可比实例B |
可比实例C |
|
交易价格/元/m2 |
|
15500 |
17319 |
17320 |
|
交易日期 |
201188 |
20114 |
20114 |
201 1.8 |
|
交易情况 |
正常市场交易 |
正常市场交易 |
正常市场交易 |
正常市场交易 |
|
实物状况 |
所处楼层 |
4 /一至四层,规划使用无限期 |
4 /一至三层,规划使用有一定限制 |
17 /一至三层,规划使用有一定限制 |
19 /一至三层,规划使用有一定限制 |
|
建筑品质及内部格局 |
钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 |
钢混结构．设施齐全，内部格局有利于经营 |
钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 |
钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 |
|
室内净高 |
3.5m |
3.5m |
3.5m |
3.5m |
|
无形价值 |
无特殊无形价值 |
无特殊无形价值 |
无特殊无形价值 |
无特殊无形价值 |
|
装饰装修 |
中档装修 |
中档装修 |
中档装修 |
中档装修 |
|
建筑面积M2 |
3000 |
2929.56 |
3156.12 |
2810.99 |
|
权益状况 |
剩余土地使用年限 |
26 |
30 |
34 |
34 |
|
其他限制 |
无 |
无 |
无 |
无 |
|
区位状况 |
土地级别 |
毗邻商业中心，商业环境优 |
无毗邻商业中心，商业环境优 |
毗邻商业中心，商业环境优 |
毗邻商业中心，商业环境优 |
|
基础设施配套 |
七通一平 |
七通一平 |
七通一平 |
七通一平 |
|
交通条件 |
便捷度高 |
便捷度高 |
便捷度高 |
便捷度高
|
|
公共服务配套 |
公共服务设施齐全 |
公共服务设施齐全 |
公共服务设施齐全 |
公共服务设施齐全
|
|
临街状况 |
临x xx 东街 |
临x xx 东街 |
临x xx 东街 |
临x xx 东街 |
