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2006年全国房地产估价师执业资格考试-案例分析

www.zige365.com 2007-6-27 15:17:15 点击:发送给好友 和学友门交流一下 收藏到我的会员中心

   6、计算房地产收益价格
     

即估价对象房地产的收益价格为153.23万元:
六、估价结果确定
经以上计算,估价对象房地产的比准价格为181.86万元.收益价格为153.23万元:以上两种估价方法的信价结果有一定差异,估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后,认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值,故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重力60%,收益价格的权重为40%,则:估价对象最终估价结果: 
房地产总价=181.86×60%+153.23×40%
    =170.41(万元)
    房地产单价=170.41×10000÷243.70=6993(元/㎡)
    估价结论=估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元,大写金额:人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整;按建筑面积计,平均单价为6993元/㎡,大写金额:每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
    附件(略)
  四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题]0分。错处不超过4个,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答,不得在试卷上改错)估价对象为一宗10000m-的七通一平用地,i地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年.窖积率为5:根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼.钢筋混凝土结构,共18层:其中l一3层主要为商业用途,建筑面积9000㎡(含独立使用的车棚300㎡).其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/㎡。工程子2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格.有关资料如下:
    l、房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%,买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
    2、建筑安装工程费为1100元/㎡,专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
    3、商业用房建成半年后可全部用于出租.出租空置率及租金损失率共为10%,按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24%。
    4,商品住宅建成半年时可售出30%,平均价格为2700元/㎡;建成一年时可售出60%,平均价格为2800元/㎡;剩余的10%会在建成一年牛售出,平均价格为2900元/㎡,广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5、房地产报酬率为8%,折现率为12%,贷款年利率为6%.销售利润率为20%,估价测算如下(节选):   
    采用观金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
    解:   
    1、开发完成后的房地产总价值
    总建筑面积=10000× 5=50000(㎡)
    住宅总面积=50000—9000=41000(㎡)
    (1)商铺开发完成后的房地产总价直
    每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1—空置等租金损失率)
    =50×12×(1—10%)=540(元/㎡)
    每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1—运营费用率)
    =540×(1—24%)=410.40(元/㎡)
    商铺开发完成后的单价=410.40/8%×11—1/(1+8%)47]× 1/(1+8%)2.5
    =4118.45(元/㎡)
    商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)
    (2)住宅开发完成后的总价值=41 000×[30%× 2700/(1+12%)2.5+60%×

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