1．比较修正
(1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100／100。
(2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100／100。
(3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素．以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。
表2 房地产状况因素修正系数及计算表
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|
A
× ×大厦
首层商铺 |
B
× ×花园
首层商铺 |
C
× ×大楼
首层商铺 |
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交易日期 |
100／100 |
lOO／lO0 |
100/100 |
|
交易情况 |
100／100 |
100／100 |
100／100 |
|
房
地
产
状
况
因
素 |
地段等级 |
100／100 |
100／98 |
100／98 |
|
繁华程度 |
100／100 |
100／97 |
lOO／lOl |
|
交通便捷度 |
100／100 |
100／100 |
100／100 |
|
公共配套设施 |
100／100 |
100／100 |
100／100 |
|
建筑装修 |
100／lOO |
100／100 |
100／100 |
|
设施设备 |
100／100 |
100／98 |
too／102 |
|
商铺类型 |
100／100 |
lOO／100 |
100／102 |
|
建筑结构 |
100／100 |
100／100 |
lOO／lOO |
|
朝 向 |
100／99 |
100／98 |
100／100 |
|
临路状况 |
100／100 |
100／100 |
100／100 |
|
交易价格 |
10 500元/㎡ |
9091元／㎡ |
9562元/㎡ |
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可比实例修正后价格 |
10606元/㎡ |
9958元/㎡ |
9285元／㎡ |
1.3比准价格计算
根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：
利用实例A计算：为10606元/㎡；
利用实例B计算：为9958元/㎡；
利用实例C计算：为9285元／㎡：
从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/㎡。
2、测算2层商铺价格
估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，× ×市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。
× ×市房地产协会对奉市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50％，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格?则二层商铺单价为：
