(2)土地使用权权益状况
根据委托人提供的《国有土地使用证：，(证号× ×号／1相关内容．使用权人为王某．估价对象土地用途为商业服务，i地使用权取得方式为出让，出让年限40年．截止至2044年4月9日。
(3)他项权利状况
据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为× ×银行× ×分：行，三某已将贷款还清?该抵押权已注销。至估价时点估价对象元其他他项权利登记：据调查估价对象也元权属、经济等纠纷。
匹、估价目的
为确定房地产转让价格提供参考依据而评佑房地产市场价值。
五、估价时点
2006年10月10日
六，价值定义
本次估价结果为估价对象房地产在信价时点、完整权利状态及满足各项仨价假设限制条件下的公开市场价值：其中i地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值：
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后．针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合．最终求取估价对象的总价格和单位价格。
十、估价结果
经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证．并结合× ×市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170．41万元．大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/㎡，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业期
2006年10月10日至10月15日
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期．本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
十四、有关说明(略)
××××房地产估价技术报告
一、估价对象房地产状况分析(略)
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用(略)
五、估价测算过程
(一)市场法
根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料．分别测算1、二层商铺的价格。
1、测算1层商铺价格
估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格．对其进行进一步分析调整后．
确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：
1.1可比实例的先取
选取与估价对象房地产所处地区相近,结构及用途相同,建筑面积相近,均为首层的3个交易案例作为估价对像的可比实例,有关资料见表1.
表1 可比实例资料表
|
|
A
× ×大厦
首层商铺 |
B
× ×花园
首层商铺 |
C
× ×大楼
首层商铺 |
D
估价对象
首层商铺 |
|
坐 落 |
× ×大道 |
× ×大道 |
× ×大街 |
× ×大道 |
|
交易日期 |
2006年9月 |
2006年9月 |
2006年10月 |
2006年10月 |
|
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
土地使用权
取得方式 |
挂牌出让 |
挂牌出让 |
招标出让 |
挂牌出让 |
|
房
地
产
状
况
因
素 |
地段等级 |
商业Ⅲ级 |
商业Ⅳ级 |
商业Ⅳ级 |
商业Ⅲ级 |
|
繁华程度 |
商业密集区 |
一般 |
一股 |
商业密集区 |
|
交通便捷度 |
较优 |
较优 |
较优 |
较优 |
|
公共配套设施
完备程度 |
较完善 |
较完善 |
较完善 |
较完善 |
|
建筑装修 |
简装 |
简装 |
简装 |
简装 |
|
设施设备 |
中央空调／自动
消防喷淋 |
中央空调／自动
消防喷淋 |
中央空调／自动
消防喷淋 |
中央空调／自动
消防喷淋 |
|
商铺类型 |
独立商铺 |
独立商铺 |
街角独立商铺 |
独立商铺 |
|
建筑结构 |
框架 |
框架 |
框架 |
框架 |
|
朝 向 |
北 |
西 |
南 |
南 |
|
临路状况 |
临× ×大道
／混合型主干道 |
临× ×大道
／混合型主干道 |
临× ×大街
／混合型主干道 |
临× ×大道
／混合型主干道 |
|
商铺交易价格 |
10500元/㎡ |
9091元/㎡ |
9562元/㎡ |
|
