21．城市维护建设税是实行（ ）
A．三级幅度税率 B．四级超率累计税率
C．三级差别比例税率 D．固定比例税率
22．对福州、武汉等四城市城区商品住宅的价格构成分析，目前我国商品房价格构成中建安工程费约占（ ）
A．20% B．30%
C．40% D．50%
23．土地的位置从根本上决定了它未来的增值能力，因而土地投资十分重视特定位置的选择，如一般投资建_________的地块需要靠近交通流量大的城市干道。（ ）
A．住宅区 B．零售商品及写字楼
C．工业厂房 D．别墅区
24．写字楼投资中，投资者可利用_________指标估计写字楼的可出租面积，并以其作为投资收益分析的参考依据。（ ）
A．得房系数 B．空房率
C．有效面积系数 D．空置率
二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
25．置业投资多从长期投资的角度出发，可获得_________等方面的利益。（ ）
A．收益 B．保值
C．流动性 D．增值
E．消费
26．房地产开发项目土地费用包括（ ）
A．土地出让金或征地费 B．前期工程费
C．拆迁安置补偿费 D．附属工程费
E．城市建设配套费
27．在可行性研究阶段，建筑安装工程费可采用_________等方法估算。（ ）
A．单元估算法 B．单位指标法
C．工程量近似匡算法 D．概算指标法
E．预算估算法
28．房地产市场的特征主要表现在（ ）
A．房地产市场是房地产权益的交易市场
B．自由竞争的市场
C．易于出现市场的不均衡和垄断
D．地区性市场
E．要求高素质的专业顾问服务
29．资金时间价值的大小取决于_________等因素。（ ）
A．投资利润率 B．通货膨胀率
C．风险因素 D．宏观信贷政策
E．市场价格
30．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，该土地使用权可在法律规定的范围内_________，其合法权益受法律保护。（ ）
A．转让 B．交换
C．抵押 D．出租
E．出让
31．个人住房抵押贷款包括_________等类型。（ ）
A．消费性住房抵押贷款 B．信用住房抵押贷款
C．商业性住房抵押贷款 D．组合贷款
E．政策性（住房公积金）住房抵押贷款
32．_________这些特点使得房地产开发企业的流动负债数额较大，流动比率小于200%。
（ ）
A．房地产开发企业所需的开发资金较多，且本身自有资金不可能很多
B．房地产开发企业项目资金一般来源于长、短期借款
C．流动负债中的存货的变现能力是很差的
D．房地产企业通常采取预售期房的方式来筹集资金的
E．房地产开发企业的存货一般较少
33．写字楼业主常用_________等形式的租金折扣来吸引新住户落户。（ ）
A．降低租金
B．提供免租期
C．提供一些附加服务
D．租金提成返退
E．由写字楼业主承担租户从原来其他写字楼中迁出的违约责任
34．下列指标中_________均为反映企业经营管理能力的指标。（ ）
A．存货占流动资产比重 B．应收账款周转率
C．存货周转率 D．总资产报酬率
E．流动比率
三、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）
35．什么是风险，风险对房地产投资方向选择有哪些影响？
36．简述房地产开发的主要开发程序（步骤）。
37．影响房地产市场发展的社会经济因素的具体内容是什么？
38．开发商选择项目融资方案时应考虑哪些因素？
39．什么是土地投机，土地投机通常的操作方法及关注点是什么？
四、计算题（本大题共2小题，每小题12分，共24分）
40．某家庭欲购买一套面积为100平方米的商品房，单价为4000元／平方米，首付款为房价的30%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为3%和6%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少?
41．某公司出资100万元购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净租金收入情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的标准投资收益率为13％(折现率)，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性(注：当折现率为15%时NPV=-7.55万元,计算可利用下表填表进行)
计算表 单位：万元
年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
投资 100
10年末售出 90
净租金收入 10 10 11 11 12.1 12.1 13.31 13.31 14.641 14.641
净现金流量
折现系数
净现值
五、论述题（本大题共12分）
42．具体阐述项目可行性研究报告正文的写作要点。
