一、地租和地价的概念

　　(一)地租的概念

　　狭义地租是指使用土地所获得的超额报酬或收益;

　　广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或收益。地租的本质是超额报酬或收益。地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。 ’

　　(二)地价的概念

　　地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，“买卖”(具体称为出让和转让)的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或者转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。

　　二、地租的产生和发展

　　最初出现的地租是奴隶制地租，以劳役地租为基本形式。

　　封建制度时期，地租反映的是地主剥削农民(农奴)的生产关系。在人身依附和超经济强制下，地租包含了直接生产者(佃农)的全部剩余生产物。封建地租在前期以实物地租为主后期出现了货币地租。

　　资本主义时期，地租以货币地租为主要形式，不再是占有直接生产者的全部剩余生产物，而仅是其中的超额利润部分，平均利润部分由产业资本家占有。

　　到了社会主义社会，尽管实行土地公有制，但仍然存在地租。这是由于地租产生的经济条件还存在着，即仍然存在土地所有权的不同主体，以及土地所有权与土地使用权的分离。但社会主义地租与资本主义地租不同，它反映的是在国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系;同时，社会主义地租还是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆。

　　三、级差地租、绝对地租和垄断地租

　　(一)级差地租

　　级差地租是指不同土地或同—土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。

　　地租=市场价格—生产成本—平均利润。

　　杜能在《孤立国》一书中，认为除土地肥力是决定地租支付能力的要素外，区位也是决定地租的重要因素。

　　马克思把级差地租分为两种形式：级差地租I和级差地租Ⅱ。

　　级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。

　　级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投人资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

　　(二)绝对地租

　　不管租种什么土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租。绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。

　　三)垄断地租

　　垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。比如，具有特殊风味的名酒就是用某些特别地块出产的原料(包括水)酿制而成的。又如，我国某些地区出产的特殊干鲜果品，只能在一些地区种植。这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格在市场上出售。这种垄断价格产生的超额利润，由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土地的所有权，因而转化为垄断地租，落人土地所有者手中。

　　第2讲 房地产经济基本理论-2(下)

　　四、地租与地价的关系

　　地价是地租的资本化，是资本化的地租，是预买一定年数的地租。

　　地价=地租除以平均利息率

　　对于永久租期土地，地价是每年的地租折现到初期之和。

　　若每年的地租为定值并且折现率不变，地价是每年的地租折现值的加和。

　　例如，假定平均利息率为5%，每年200元的地租，200除以5%=4000，200可以看作是一个4000元资本的利息，据此推算出地价为4000元，并认为地价实际上“不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。