二、物业管理的特征

　　物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理;是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理;是与建立社会主义市场经济体制要求相适应的社会化、专业化、市场化的管理。

　　与计划经济体制下的房屋管理体制相比，社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。

　　1.社会化

　　物业管理的社会化有两层基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业;二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

　　物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件。

　　2.专业化

　　物业管理的专业化是指由物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。随着经济的发展和科技的进步，建设领域不断涌现新技术、新产品，物业的智能化程度越来越高，只有那些拥有掌握管理技术和硬件技术的专业人员，具有先进的管理工具及设备，建立科学、规范的管理措施及工作程序的物业服务企业，才有能力提供相应的物业管理服务。因此，物业服务企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。

　　3.市场化

　　市场化是物业管理最主要的特性。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，提供的商品是劳务服务，提供的方式是委托。物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。

　　三、《物业管理条例》的指导思想和基本法律关系

　　《物业管理条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系;二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系;三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

　　《物业管理条例》确立的基本法律关系包括：

　　(一)业主相互之间的关系

　　业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，但离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。业主通过成立业主大会管理共同事务，维护共同利益。业主大会是物业管理区域内代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会做出的有效决定，对全体业主具有约束力。

　　(二)业主与物业服务企业之问的关系

　　业主和物业服务企业通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业提供服务、业主支付服务费用的等价交换关系。双方的这种民事关系建立在主体的平等性和行为的自愿性基础上，不是主与仆、管理与被管理的关系。物业服务合同的订立、变更、解除以及物业服务的内容、标准、费用等也都是在双方自愿的基础上协商一致而达成的。

　　(三)开发企业与业主、物业服务企业之间的关系

　　商品房销售是一个逐渐的过程，不可能等到开发企业销售完所有房屋，购房人全部入住，成立业主大会以后，才来选聘物业服务企业实施物业管理服务。因此，开发企业在销售房屋前就要事先选聘物业服务企业，业主大会成立后，可以决定续聘或者解聘、重新选聘物业服务企业。开发企业在物业管理活动中的义务是：制定临时管理规约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业服务企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和共用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等。