2010年房地产经纪人考试：市场出现空档期以致有钱买不到房原因为何_房地产经纪人考试_房地产经纪人

　“我准备了首付的现金，却一直买不到合适的房子。”近日，住在集美区的陈先生打电话给报社，讲述了他有钱买不到房子的故事。陈先生想在集美区或海沧区买房，不过他经常出差，前段时间几个楼盘开盘时刚好在外地，等他回来，房子都卖得差不多了。他耐心地等待，谁知道一等就是几个月。“开发商难道瞄不准市场空档期，看不出购房者的需求吗？”
　　有这种疑问的购房者，不只陈先生一个。经常有市民类似的抱怨：老百姓买不起的豪宅、大户型一大堆，真正需要的小户型却要排队叫号，还不一定买得到。
　　部分开发商前瞻性不足来源：
　　说到市场空档期，很多开发商其实心里都明白。永年地产在松柏地块的项目，有可能在明年上半年上市，开发商透露说，其实他们做了仔细的分析，在那个时间、那个地段，他们的产品刚好遇到空档期，周边竞争不大。位于海沧的禹洲领海项目也出现了开盘热销的局面，开发商在分析热销原因时，很重要的一点就是抓住了市场机会：周边竞争楼盘大多进入尾盘，还有一些项目没有达到预售条件，造成领海销售一枝独秀。
　　为什么在一段时间内，部分区域会出现没有房源上市的情况呢？有巢氏资深策划徐鹤珊进行了分析：“现在上市的产品，大多是在1－2年前做的产品建议，表现出部分开发商对市场的前瞻性不足。”
　　徐鹤珊说，在传统的销售旺季，比如五一、十一、春节，开发商喜欢扎堆开盘，“这说明大家都觉得这段时机不错。”其实，在任何时候都有购房者，这就要看开发商能不能发掘机会。
　　当然，开盘的时间受很多因素影响，比如市场形势、工程进度、是否有足够的蓄客时间等。徐鹤珊说，现在上市的楼盘，大约都在今年上半年动工，可以反推回去，去年他们为什么不动工？因为去年市场比较冷淡，小开发商迫于资金压力，可能都提前降价处理。剩下没开盘的，一是开发商实力雄厚，资金足够支持，类似鲁能·领秀城；二是转战国内其他城市储备土地，例如华润，市场好转了，才回来发展。
　　岛外小户型供应量不小来源：考试大
　　在厦航地产项目策划经理吴崴看来，购房者口中的小户型应该指的是经济型户型。其实这也存着岛内外不一的情况，实际上岛外的经济型户型的供应量还是不小的。
　　吴崴分析，岛内外产品结构失衡，有多方面原因。首先是政府的规划限制。近几年来厦门岛内出让的土地都受到户型面积大于150平方米的限制，所以开发商做这样的产品也是迫不得已。
　　其次是开发商追求利润最大化，富人钱好赚。大户型的住宅面向二次或多次置业者，这些客群往往经济实力远大于经济型户型的购买者。龙湖地产的定位是只做改善型住宅，实际上大多数开发商也都更愿意做改善型住宅。也有部分开发商前期市场调查薄弱，忽视项目前期策划，对于客群的了解不足，是导致产品结构性过剩的另一个原因。
　　再次是购买力原因。厦门，特别是岛内特有的地理位置、气候、经济等条件，对于福建省周边地区的购房者具有巨大的吸引力。拥有巨大的人口基数优势，开发商多数都认为金字塔顶端的客户足以支撑这些产品。
　　实际上，从前三季度的成交数据来看，价格的持续上涨和库存产品结构失衡，造成供应和需求不能得以有效匹配，导致市场成交萎缩。第一季度厦门楼市因低价格策略引爆刚性需求，主要去化小于120平方米的中小户型产品，约占60%；第二和第三季度以改善型需求和通胀预期下的投资需求为主，成交产品面积区间以120－180平方米为主。
　　从市场供应的产品来看，岛内外产品结构失衡的局面依然存在。岛内库存144平方米以上产品约占77%，套均面积163平方米；岛外库存产品70－90平方米占31%，120－144平方米占25%，套均面积108 平方米。
　　大户型产品依然要讲品质
　　特房集团李贵平认为，一般的工程项目都是赶时间开盘，因为房地产行业的成本中，占很大比重的是财务成本，即融资成本，所以如果没有特别的因素的话，开发商一般都是在最短的工期内开盘。
　　李贵平说，开发商选择开盘时间，从自身的工程进度出发，这是正常市场条件下的首要因素。其次就是周边项目。周边项目一般来说是那种产品类型特别接近的项目，才会成为重点考虑因素，一旦发生直接冲突很容易造成客户分流，这也是一个重点。

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