四、房屋面积测算

一、房屋面积的种类

　　房屋面积主要有建筑面积、使用面积，成套房屋还有套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积，除此之外还有预售面积、竣工面积、产权面积。

　　房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m，下同)的永久性建筑。

　　房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

　　成套房屋的套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。

　　房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑

　　面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。

　　分摊的共有建筑面积是指某个产权人在房屋共有建筑面积中

　　所分摊的面积。预售面积俗称楼花面积，是指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。

　　竣工面积是指房屋竣工后实测的房屋面积。竣工面积有时与

　　预售面积不一致，原因可能有：变更了设计，施工误差或错误，施工放样误差过大，房屋竣工后原属于应分摊的共有建筑面积的功能或服务范围有改变，测量误差。

　　房屋产权面积是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积，

　　它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

　　二、房屋面积测算的一般规定

　　1、房屋面积测算是指水平投影面积测算。

　　2、房屋面积测量的精度必须达到《房产测量规范》规定的房产面积的精度要求。房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过教材202页表5一l计算的结果。

　　3.房屋面积测算必须独立进行两次，其较差应在规定的限差以内，取平均数作为最后结果。

　　4.量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的

　　仪器和工具。

　　5.边长以m为单位，取至0.01m;面积以m2为单位，取至0.01 m2。

　　三、房屋建筑面积的测算

　　(一)计算建筑面积的一般规定

　　1.计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋。

　　2.计算建筑面积的房屋，层高(高度)应在2.20m以上。层高(高度)是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

　　3.同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。

　　(二)计算全部建筑面积的范围

　　1.单层房屋，按一层计算建筑面积;二层以上(含二层，下同)的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积。

　　2.房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯问、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

　　3.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

　　4.楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

　　5.房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

　　6.挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋问永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

　　7.地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。