三、今后需进一步明确的问题

《物权法》对房地产领域的相关问题做出了重要的规定，但仍有一些规定比较原则或未予明确，在如何将《物权法》的原则规定具体落实到房地产领域的理解上甚至存在争议。今后尚需在实践中对以下问题进一步探索和做出相关具体的规定。

　　1.房地产产权登记方面

　　首先，对统一不动产登记的理解。《物权法》第十条规定国家对不动产实行统一登记制度。对不动产统一登记的范围尚未明确，是仅对建筑口的房地产进行统一登记，还是对林业、畜牧业、电力等房地产，即所有的房地产进行统一登记。我国取得不动产物权的方式主要有两类：一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可开发利用的，如探矿权、采矿权等;一类是民事主体之间通过合同取得或者继承取得的，如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权等。前一类和行政管理权关系密切，分别由不同行政机关登记管理有其合理性;后一类基本上和行政管理权没有关系，主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。因此，至少后一类的不动产登记应当统一。此外，也有观点认为，长远看，应实现城市和农村的不动产统一登记，将农村集体土地房屋产权登记发证纳入不动产统一登记制度。

　　目前，地方的房、地管理机构有统一设置的，也有分别设置的。对于房屋和土地管理机构合一的，统一登记容易实施。在房、地管理机构分设的情况下，较难进行统一登记。目前有的地方实施土地上有建筑物的由房管局登记，无建筑物的由土地局进行登记。从长远来看，登记机构有待统一。登记机构的分设，给当事人登记带来极大麻烦，增加当事人的负担，而且造成了资源浪费。但同时也考虑到由于统一登记涉及行政管理体制改革，统一登记的实现客观上需要一个过程。

　　由于目前我国各地方在不动产行政管理和不动产登记体制方面存在不同的做法。《物权法》附则中对不动产统一登记问题做了补充规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法做出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定做出规定。”

　　其次，产权登记实行实质审查还是形式审查。《物权法》未明确产权登记是实行形式审查还是实质审查。登记机构是凭有关权属证明登记还是必须审定是真正的权利人才登记?这个问题涉及登记机构的责任，也涉及登记机构的效率。一种观点倾向于实行形式审查，理由是在房地产交易过程当中，申请人需要提交的资料较多，而行政主管部门进行实质审查要完全核实所有资料的真实性几乎不可能。一是登记机构若要承担庞大的实质性审查职能，就必然要增加与这一职能相应的机构和人员，从而导致登记机构大量的成本支出。二是登记错误的责任重大。如果因登记人员审查不当发生错误，这种赔偿责任涉及的金额巨大。因此，登记人员可能为了避免承担责任，扩大审查范围，导致登记时间延长，交易成本增加。同时，政府赔偿只是补偿性质，无法弥补当事人的直接损失。对登记机构而言，产权登记的形式审查不需核实提供材料的真实性，将极大地提高审批部门的工作效率，节约交易登记和办证时间。

　　但也有观点认为形式审查是行政主管部门在监管过程中的自我免责行为，出现交易纠纷之时，所有的责任将完全由申请者自行承担。另有观点认为，物权登记中实质审查的主体应由公证机关担任，可在登记机构的形式审查前规定由公证机构进行实质审查。由公证机关进行实质性审查，可以避免代表国家公权力的登记机构过度介入物权变动这种纯粹的私法关系，符合市场经济的运行规律。

　　此外，在今后制定具体的不动产登记的法规中，对“必要材料”的明确界定，审查到什么程度为合意等问题有待进一步明确。