2010房地产经纪人：外资狂赌人民币升值预期将成楼市新炒作话题_房地产经纪人考试_房地产经纪人

　银十将交出一份怎样的答卷，直接影响后续市场的走势，市场在结完盛夏的果实之后，是随秋风冷却，还是秋收满仓，何去何从成为各界关注的焦点，今年房价上涨过快，增幅过大，水平过高，需求已被强力透支，开发商虽然赚得盆满钵满，却已是高处不胜寒了。救市已一年，时隔一年后的今天，楼市会不会再一次陷入低谷？银十是否会成为一道分水岭？
　　楼市炒作三大话题
　　救市一年来，楼市已炒作了三大话题：刚性需求、婚房需求、通胀预期，接下来炒什么。
　　刚性需求是被经常炒作的话题，年初消费者犹豫，雾里看楼，开发商盼望明媚的春天。春江水暖楼先知，现在看来“机会来了，个人购房最佳时机，抄底买房”等说法非常正确，消费者被戏称为钢丝，时间窗口留给了消费者，市场由卖方市场转为买方市场，购房者终于可以挑来拣去，站在历史的角度来看，楼市确实处在一个新的历史阶段的底部。对购房者而言，购房成本最低，可以坐下来认真品味、挑剔、选择合适的房子，从容面对了。
　　一二季度“婚房、换房、抄底买房”成为主流，而养老房、教育房也不断加入刚性需求里。婚房从来没有像今年这样炒得热，各地婚房展会也在纷纷举办，房子成为婚姻的前提。
　　有笑话曰：女孩子把男人分成四类：一类男人是有房有车无房贷，可以马上谈婚论嫁。二类男人是有房有车有房贷。三类男人是有房无车无房贷，但是马上就能有房有车有房贷。对第二、三类男人可以考察后谈婚论嫁。四类男人是无房无车无房贷，而且今后长时间也不会有房有车有房贷，免谈。
　　对于爱情来说，买房或者具备买房能力就成了谈对象的前提。有人计算出爱情起步价：最低是小户型，有人戏称，躲得过开发商，躲不过丈母娘。丈母娘需求成为炒作的重点，专家精英们纷纷开出房价论断，从“未婚女青年推动房价上涨”到“丈母娘需求”再到“父母推高房价”的“第三方埋单”现象，都试图破解需求之谜。
　　回暖、反弹，国内媒体关于楼市“小阳春”争论得热火朝天，有人说昙花一现，倒春寒将来，其中焦点是开发商雇人排队制造热销现象以及“假按揭”。不少人担心楼价再次上涨开始入市，该出手的出手了，袖手的依然旁观。
　　当很多人在怀疑开发商炒作时，楼价已悄然上涨，在四万亿投资的拉动下，炒作最多的就是通胀预期，以通胀的名义，一种恐慌情绪在楼市蔓延。通胀预期以及其带来的楼市催化效应已经在很大范围内显现。由于担心通胀之下房价的继续攀升，年初没买房的消费者痛恨自己没能成功抄底，袖手旁观的人转身就成了追涨者，从一个极端走向另一个极端，加入到恐慌的洪流。一时间开发商、地产专家，人人争论通胀预期，就像盼着早点到来似的，通胀预期和流动性过剩，给了楼盘涨价的理由。　　为保增长，房地产业获得新的发展机遇，各地经济要增长，要就业，地方财政要支出，银行不被坏账拖垮。我国以投资拉动经济的政策导向，放松了对开发商的紧箍咒，比如自有资金比例下调至20%，比2003年房地产调控以前还要宽松。投资、出口、消费是我国经济增长的三驾马车，房地产是目前最重要的投资和消费形式，上下游关联部门100余个，与居民消费密切相关。当通胀成为一个话题的时候，通胀预期其实就已经产生。在保增长的大前提下使得开发商无形中有了一个免死金牌。在通胀通缩并存的年代，投机需求、投资需求、刚性需求等多重挤压下，固定资产成为财富的代名词。
　　人民币升值成房价推手？
　　国家统计局显示第三季度GDP增长8.9%，全年保八无忧，虽然通胀没有预期而来，可是热钱却卷土重来，第三季度不明资金超500亿美元，涌向预期人民币升值的中国，10月3日，七国集团发布会议公报，强调了对人民币汇率的看法，称“欢迎中国继续致力于更加灵活的汇率制度”。这一言论被市场普遍解读为七国对“人民币应升值”的呼吁。
　　近期，针对中国产品（如橡胶和钢铁等）的反倾销调查案件不断出现。摩根士丹利亚洲区主席罗奇断言，在明年美国国会选举前，人民币兑美元将面临更大升值压力。贸易摩擦激增，正使人民币升值的外部压力不断积聚。专家表示，长远来看，由于中国在危机中的率先复苏、庞大的外汇储备、美国等国施加的压力等因素，人民币升值是一个不可改变的趋势。

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