北京市统计局公布的最新数据显示，9月份住宅销售套数为0.9万套，比8月份减少37.4%，成交量达到今年3月以来的最低值。10月份，市场成交量仍然在低位波动。房地产交易管理网数据显示，10月1日至20日，北京期房商品住宅成交套数环比下降28.5%，成交面积下降27.1%.与之相反的是在低密度、稀缺性住宅依然在高位拉动增长，统计数据显示，9月北京市别墅销售570套，截止9月底，北京别墅销售成交量已连续3月维持在月均500套以上，同比去年增幅超过100%.记者从保利·垄上等稀缺性豪宅项目得到的情况反映，10月份别墅销售量依然在向高位攀升。
拐点凸显 楼市上演冰火两重天
“不经一番寒彻骨，那得梅花扑鼻香”可以说是这一年楼市的真实写照。在经历了去年岁末寒冬的煎熬，终于迎来了年初的“小阳春”，当开发商还信誓旦旦的发表“不涨价”宣言时，刚需爆发和通胀预期的压力，导致成交量井喷，房价更是坐火箭般直线攀升。
“价涨量升”一时间成了坊间的流行词，楼市前进一片看好，民众争相抢购房屋，彻夜排队摇号的现象，出现在大街小巷。1-7月的成交量节节攀升。据国家统计局数据显示，前三季度，全国商品房销售面积超过5.8亿平方米，已接近去年全年销售面积，全国完成房地产开发投资2.5万亿元，同比增长17.7%，增幅比1-8月提高3个百分点。同时，房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-8月提高1.9个百分点；新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。
虽然房价的涨幅没有限制，但是老百姓的口袋却是有大小，房价的不断攀升早已超出了普通百姓的购买能力，刚需的集中释放，导致后期的购买力不足，房地产一时间成为了富人竞逐的游乐场。到了7月全国一线城市首次集体下滑后，北京市场连续四个月成交下降，一时间楼市“拐点”争论再起。有业内人士表示，除了房价上涨导致的成交下降以外，市场供应量的下降也是导致成交下降的重要原因。民生银行发布的《中国地产金融蓝皮书》称，今年1月份，按照月均销售1.2万套计算，北京楼市去库存约需要12个月，而到9月底，楼市库存已经只够5个月销量。
另外支持“拐点”的人也不在少数，有知名专家表示，目前楼市价格应远远超出了普通百姓的购买力，一般的人辛辛苦苦奋斗几十年也买不起一套房子，假如房子不降价，那么到了明年将成为真正的“空中楼阁”，普通民众难以触及。没有成交量自然也只能导致下轮的楼市崩盘。
逆市热销，豪宅打响岁末抢滩战
“开盘当日便认购3.5个亿，创下当月别墅开盘认购纪录，到现在又持续认购10几套，几乎每周都有成交”，保利垄上左磊掩饰不住兴奋，“有的客户来自内蒙，为了选中自己心仪的好房，不惜一周内四次打’飞的’看房。”
保利垄上的热销并非个案，龙湖颐和原著等豪宅别墅同样取得了优异的销售成绩。当整个楼市遇冷降量时，稀缺性的豪宅却依然销售火爆。预计全年销售将会超过3500套，而2008年，北京别墅一共仅成交近2000套。
“在实体经济产能过剩和投资渠道缺乏的背景下，大量的企业资金和个人资金继续进入楼市寻求保值的趋势也将继续推高楼市价格。”在业内享有盛誉的一位专家如是说。房地产业经过一波调整后，成了资本资金避险的主要输出口。去年，高端住宅市场遇冷，成交量处于低位，开发商纷纷囤地延迟开发，而时下的投资走向和高位房价以及受土地开发期限的约束，开发商必须将早期囤积的别墅用地转化成有效供应投向市场。同时，对独栋别墅用地的审批限制，使别墅产品的稀缺性马上就凸显出来。有专家认为，别墅产品持续旺销，主要是因为独栋别墅用地停止审批，其产品供应逐步减少，预期将具有较高升值空间，别墅的投资属性凸显，使自住客和投资客大量进入别墅市场。以别墅为首的豪宅项目愈发的发炙手可热。
当记者走访了几处豪宅项目后发现，并非所有的豪宅项目销售情况都很良好，在豪宅项目大量推向市场以后，客户拥有了更多的选择余地，稀缺性已经不是唯一的标准。“拥有稀缺的地理位置，同时拥有舒适的居住环境，成熟的项目配套，还有人性化的物业服务，以及现代化的管理设施，当然公道的价格是必不可少的”，一位在保利·垄上看盘的业主告诉记者自己的选择标准，“我已经转过4个地方，这是我来的第5个”。
“越是高端产品，客户越是越挑剔”左磊告诉记者，“相比中低端住宅产品，高端物业的消费群体更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、服务等层面，一些定位不准确、价格与价值不符的楼盘将面临较大考验，全面提升别墅的品质，才能更好把握住这一波行情的机会。以我们垄上项目来说地处奥北别墅区的核心区域，除与周边项目坐拥小汤山温泉资源外，还在后期产品采用了前二后三式创新设计，首次创出了层高3.3米的步出式地下室，部分户型甚至实现四面采光，在类似这样的细节上实现产品品质升级。开盘之后项目受关注度一直非常高。” |
