09年房地产经纪人考试辅导-中国需要一个健康发展的房地产市场
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中国房地产市场的这次调整是中央政府各种调控政策以及房地产行业自身调整综合作用的结果，也是国际国内宏观经济形势下的必然应对。2008年是国际和国内宏观经济走势大幅变化的一年，特别是爆发于2007年夏天的美国次贷危机，进入2008年后不断升级、扩散，并演变成金融危机，对我国经济带来了严重冲击，我国的宏观经济政策随之发生方向性变化，宏观调控的首要任务从2008年初“两防”调整为年中的“一保一控”，到12月明确为“保增长、扩内需、调结构”。作为固定资产投资的“大权重”行业，房地产业的起伏与宏观经济周期高度正相关，政策的调整、变化决定着房地产市场的调整力度和调整周期。
健康：2009年房地产市场的期望
“促进房地产市场健康发展”―――2009年1月6日，国务院新闻办以此为主题召开了2009年第一场新闻发布会，充分反映了国家对于房地产市场的重视程度。发布会上，“启动需求”成为关键词。而就在此前半个月，2008年12月17日，温家宝总理主持召开了国务院第40次常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。12月20日，国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出了六方面的政策措施，目标只有一个―――促进房地产市场健康发展，服务“保增长”的大调控目标。
为实现这一目标，国家适时调整了有关房地产产业发展的信贷、货币、税收等各项政策。
从2008年9月开始，央行在百日内5次下调基准利率，4次下调存款准备金率，紧缩性货币政策开始放松。2008年10月22日，中国人民银行宣布，自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。主要内容是：将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时下调个人住房公积金贷款利率。
财政部和国家税务总局联合下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，主要内容是：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。
12月20日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中规定：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
通过减免税收与信贷优惠，政策不仅降低了个人房贷的门槛，同时降低了交易环节的税负。这些措施有力地支持了自住型需求，对于保障和改善民生，扩大内需，具有不可低估的战略意义。
在“一保”方针和“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的指导下，一系列扩大内需、促进增长的政策陆续推出。对于房地产行业，政府采取一手托市场，一手托保障的战略，期望以此稳定这一关系国计民生的支柱产业，避免大起大落。2009年住房保障继续大力推进，同时结合国家“4万亿元投资计划”，把“加快建设保障性安居工程”作为重要投资领域。2008年11月12日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，今后3年中央财政将投资9000亿元，增加200多万套廉租房、400多万套经济适用房，进行220万户的棚户区改造。根据计划，未来3年的保障性住房将占完工住宅面积约40%。政府增大保障性住房的投资力度对楼市形成了价格信号作用，大量中低价格的保障性住房预计将在今后二三年中陆续入市，这势必“摊薄”住房的平均价格，房地产市场的格局将由此改观。从中长期看，将有利于消化房地产泡沫，促进房地产市场的健康发展。 |
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