4．7房地产状况调整
·房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法
·可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
或者∶
可比实例在其房地产状况下的价格× 1 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
1±R %
可比实例在其房地产状况下的价格× 100 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
100±R
·可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
·可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）×（）/100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
注∶上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分
4．8求取比准价格
·百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶
估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
估价对象价格×(1±S %)×(1±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶
估价对象价格＝可比实例成交价格× 1 ×(1±T %)× 1 或者∶
1±S % 1±R %
估价对象价格＝可比实例成交价格× 100 × 100±T × 100
100±S 100 100±R
·百分率法下的修正、调整系数累加公式∶
估价对象价格＝可比实例成交价格×(1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数)
估价对象价格×(1±S %±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶
估价对象价格＝可比实例成交价格× 1±T % 或者∶
1±S %±R %
估价对象价格＝可比实例成交价格× 100±T
100±S±R
·差额法下的公式∶
估价对象价格＝可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额
5．2房地产价格的构成
·开发利润＝开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费
·计算基数＝土地取得成本＋开发成本，即：直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本）
·计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用：投资利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）
·计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率，即：
成本利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用）
·计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率,即: 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值
5．3成本法的基本公式
·成本法最基本的公式为：房地产价格＝重新购建价格一折旧
·新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用十销售税费＋开发利润
上式中：
·开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%
·新开发区某宗土地的单价=（取得该用地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋ 总开发利润）/(用地总面积×开发完成后可转让面积的比率）×用途、区位等因素调整系数
·求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：
该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息＋
总销售费用＋总销售税费＋ 总开发利润
=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率
得出：
·该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价 十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)
1—销售费用、销售税费和开发利润的比率
·该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息
(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积
= (取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用十总投资利息)
(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积
·新建房地价格=土地得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润
·新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息销售费用＋销售税费＋开发利润
·旧房地价格=土地的重新取得价格＋建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格
·旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧
