表1　　可比实例表

项目	实例A	实例B	实例C
坐落	××路14号楼4层	××路4号楼2层	××路6号楼3层
用途	办公	办公	办公
交易价格/（元/m2）	12915	11438	12504
价格类型	成交价格	成交价格	成交价格
交易日期	2006年11月	2006年9月	2006年8月
土地状况	出让	出让	出让

　　2.可比实例与估价对象比较分析　可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表2。

　　表2　　因素条件对比说明表

比较因素		估价对象	实例A	实例B	实例C
坐落		××路3号楼5层	××路14号楼4层	××路4号楼2层	××路6号楼3层
交易情况		整层转让市场价格	成交价格	成交价格	成交价格
交易日期		2007年3月5日	2006年11月	2006年9月	2006年8月
房地产价格/（元/m2）			12915	11438	12504
区 域 因 素	商务氛围	较好	较好	较好	较好
	公共配套	较好	较好	较好	较好
	公交便捷度	较好	较好	较好	较好
	基础设施状况	较好	较好	较好	较好
	区域规划环境	较好	较好	较好	较好
	主朝向	南北向	南北向	南北向	南北向
个别因素	建筑面积	957.3m2	1050m2	930m2	885m2
	容积率	1.9	2.1	2.2	2.0
	土地使用年限	42年	43年	43.5年	42.5年
	竣工年代成新度	1999年12月1日 九成新	2000年3月九成新	2000年5月九成新	2000年8月九成新
	建筑结构	混合	混合	混合	混合
	配套设备	一般、齐备	一般、齐备	一般、齐备	一般、齐备
	停车位	可满足	可满足	可满足	可满足
	内部装饰	普通	高档、部分豪华	中高档	中高档
	建筑外观	风格新颖	风格一般	风格新颖	风格新颖
	户型、布局	合理、便于使用	合理、便于使用	合理、便于使用	新型办公平面布局

　　3.修正调整过程　以估价对象的备因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值。(区域因素与个别因素中子因素权重相同)。

　　表3　　因素条件分值表

比较因素		估价对象	实例A	实例B	实例C
坐落		××路3号楼5层	××路14号楼4层	××路4号楼2层	××路6号楼3层
房地产价格/（元/m2）			12915	11438	12504
交易情况		100	100	100	100
交易日期		100	99	98	99
区 域 因 素	小计	100	100	100	100
	商务氛围		0	0	0
	公共配套		0	0	0
	公交便捷度		0	0	0
	基础设施状况		0	0	0
	区域规划环境		0	0	0
	主朝向		0	0	0
个别因素	小计	100	106	104	106
	建筑面积		-0.5	0	0.5
	容积率		-1.5	-2	-1
	土地使用年限		1.5	2	1
	竣工年代成新度		0	0	0
	建筑结构		0	0	0
	配套设备		0	0	0
	停车位		0	0	0
	内部装饰		7.5	4	4
	建筑外观		-1	0	0
	户型、布局		0	0	1.5

　　根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。

　　表4　　可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表

项目	实例A	实例B	实例C
可比实例价格/（元/m2）	12915	11438	12504
交易情况修正	100/100	100/100	100/100
交易日期调整	99/100	98/100	99/100
区域因素调整	100/100	100/100	100/100
个别因素调整	100/106	100/104	100/106
比准价格/（元/m2）	12062	10778	11678

　　4.市场法估价结果　3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：
　　(12062+10778+11678)/3=11506元/m2
　　(二)收益法测算
　　收益法的基本步骤为：
　　搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→估算运营费用→预测估算净收益一求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。
　　根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。
　　其计算公式如下：
　　
　　式中：
　　V－房地产的收益价格;
　　A－房地产未来每年净收益;
　　Y－房地产的报酬率;
　　n－房地产的收益期限;
　　g－净收益逐年递增的比率。