导语及核心内容：2014年房地产估价师《经营与管理》实战演练模拟试题一套（多选附答案详解），希望对大家复习2014年房地产估价师《经营与管理》有所帮助。

二、多项选择题

　　1、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（　）。

　　A．收益现金流风险

　　B．未来运营费用风险

　　C．资本价值风险

　　D．政治风险

　　E．或然损失风险

　　【正确答案】DE

　　【答案解析】选项ABC属于房地产投资的个别风险。参见教材P20.

　　2、下列属于造价工程师，在房地产开发中所负责的有（　）。

　　A．提供施工所需图纸资料

　　B．建筑材料与设备采购

　　C．付税与清账

　　D．工程招标阶段编制工程标底

　　E．工程竣工后的工程结算

　　【正确答案】DE

　　【答案解析】选项A属于建筑师的职责；选项B属于工程师职责；选项C属于会计师职责。参见教材P34.

　　3、造成市场失灵主要原因包括（　 ）。

　　A．垄断

　　B．外部性

　　C．信息不对称

　　D．市场部完全

　　E．就业完全

　　【正确答案】ABCD

　　【答案解析】市场失灵是政府进行干预的最重要前提，而造成市场失灵的主要原因又包括垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类。参见教材P56.

　　4、土地储备的运作程序包括（　 ）。

　　A．收购

　　B．开发整理

　　C．储备

　　D．供应

　　E．开发

　　【正确答案】ABCD

　　【答案解析】参见教材P67.

　　5、分析市场趋势通常包括三个步骤，下列错误的是（　）。

　　A．微观环境预测

　　B．宏观环境预测

　　C．政策预测

　　D．行业预测

　　E．企业预测

　　【正确答案】AC

　　【答案解析】分析市场趋势通常包括三个步骤：（1）宏观环境预测；（2）行业预测；（3）企业的销售预测。参见教材P115.

　　6、收集一手资料的常用方法有（　 ）。

　　A．观察法

　　B．专题讨论法

　　C．问卷法

　　D．访问法

　　E．实验法

　　【正确答案】ACDE

　　【答案解析】收集一手资料常用的方法有以下四种：观察法、访问法、问卷法、实验法。 参见教材P109.

　　7、从投资的角度看，资金时间价值的大小主要取决于（　）。

　　A．投资利润率

　　B．通货膨胀率

　　C．行业基准收益率

　　D．政府政策

　　E．风险因素

　　【房地产估价师正确答案】ABE

　　【答案解析】资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度看主要有：①投资利润率，即单位投资所能取得的利润；②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。参见教材P151.

　　8、房地产市场分析可以帮助开发商（　 ）。

　　A．选择合适的项目位置

　　B．寻找投资合作伙伴

　　C．确定满足市场需求的产品类型

　　D．判断租买时机

　　E．进行土地使用权出让决策

　　【正确答案】ABC

　　【答案解析】市场分析在开发过程中，能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴，在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者，根据市场需求变化调整产品。参见教材P137.

　　9、下列指标中，属于房地产投资项目动态盈利能力指标的是（　）。

　　A．财务净现值

　　B．投资利润率

　　C．现金回报率

　　D．财务内部收益率

　　E．资本金净利润率

　　【正确答案】AD

　　【答案解析】选项BCE属于静态指标，参见教材P178.

　　10、可贷资金利率理论认为（　 ）。

　　A．可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

　　B．可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成