2.确定年运营费用
为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：
（1）税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12％，营业税及附加为租金收入的5.85％，则年税金为：162524×（12％+5.85％）=29011元。
（2）管理费和租赁费用。指对出租房屋实行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：162524×2.5％=4063元。
（3）维修费。指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元（取值及计算过程略）。
（4）保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的0.15％。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/㎡。则保险费为：
2000×243.70×0.15％=731（元）
（5）运营费用合计：年运营费用=（1）+（2）+（3）4-（4）=38605元
3.确定房地产年净收益
房地产年净收益=年有效毛收人一年运营费用
=162524元-38605元=123919元
4.确定报酬率
报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8％（取值理由及过程略）。
5.确定收益年限n
估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0H，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：（来源：建设工程教育网）
未来可获收益的年限n=58.9年
6.计算房地产收益价格
V=A/r[1-1/（1+Y）n]=123919/8%×[1-1/（1+8%）58.9]=1532338（元）
即估价对象房地产的收益价格为l53.23万元。
六、估价结果确定 经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为l53.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60％，收益价格的权重为40％，则：估价对象最终估价结果：
房地产总价=181.86万元×60％+153.23万元×40％=170.41万元
房地产单价=170.41元/㎡×10000÷243.70=6993元/㎡
估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整,按建筑面积计，平均单价为6993元/㎡，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
附件（略）
（1）致委托方函缺少估价时点。
（2）致委托方函缺少估价报告应用的有效期。
（3）结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。
（4）结果报告估价方法中缺少估价方法定义（或各种方法未做说明）。
（5）结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，因为如果本报告超过应用有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告应用的有效期。
（6）技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，不具可比性。
（7）比较因素欠缺，如可比实例建成年代、土地尚可使用年期、容积率、可收益年限等到是否相近。
（8）缺少可比实例因素的分析说明。
（9）可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。 |
