11、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为(     )。
A．75％     
B．79％     
C．81％     
D．84％
答案：C
解析：
   
其中R=4%，t=10，N=10+40=50，代入公式求得成新率。

12、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（    ）。
A．相应配套的基础设施
B．土地的形状
C．组合完成的功能
D．立体空间
答案：C

13、下列情况中会导致房地产价格下降的是(　　)。
A.下调贷款利率　
B.放宽房地产开发贷款
C.减免房地产持有环节的税收
D.减少土地供应
答案：B
解析：房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升；减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升；放宽房地产开发贷款，会增加未来的房地产供应量，从而会使房地产价格下降；当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上升。

14、收益法中所指的收益是(     )。
A．估计时点前一年的收益
B．估价时点前若干年的平均收益
C．估价时点以后的未来预期正常收益
D．估价时点前最高盈利年份的收益
答案：C

15、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是(　 　)。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
答案：C
解析：房地产估价的本质包括：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征，房地产估价会有误差而且误差应在合理的范围内，房地产估价是评估房地产的价值而不是价格，房地产估价既是一门科学也是一门艺术。

16、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。理论上应补地价（    ）。
A．78万元
B．882万元
C．1210万元
D．1272万元
答案：D
解析：改变土地用途并提高容积率的补地价来说，补地价的数额为：
补地价（单价）=新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率
补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积
补地价（总价）=（5×960-0.8×700）×3000=1272（万元）

17、采用无风险报酬率加风险报酬率确定报酬率的基本公式为(     )。
A．报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率
B．报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠率
C．报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率
D．报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
答案：D
解析：报酬率的求取方法之一——累加法。

18、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产报酬率为10％，则该房地产的收益价格为(     )万元。
A．400     
B．450     
C．500    
D．540
答案：A
解析：净收益按一定数额递增，收益期限为无限年的公式

19、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元每平米，约定建筑面积为95每平米，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( 　　)元每平米。