（四）估价对象的总价值

　　1．57 359 320+100 270 342+3 021 651=260 651 313（元）

　　（五）应扣折旧额的确定

　　经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：

　　260 651 313×80％=2 085 210 509（元）

　　七、估价结果确定

　　估价对象的总价值为人民币208 521 050元（大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。

　　参考答案（可在下列20个中确定13个）

　　1．缺少房地产权属状况描述

　　2．缺少价值定义

　　3．酒店大堂采用市场比较法估价不当

　　4．第二层酒楼用市场比较法时选用商场作可比实例不当

　　5．酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错

　　6．第二层估价交易案例一综合修正超过30％

　　7．第二层为收益性房地产，应选用收益法为其中一种方法

　　8．第10～13层尚可使用年限n应为土地使用权剩余年限，即为29年

　　9．第10～13层用收益法估价时未采用客观、未来的收益水平

　　10．对酒店大堂的估价有重复计算

　　11．第10～13层估价求收益时未考虑人住率

　　12．确定资本化率时安全和率选用不当

　　13．第20层估价时年净收益求取方法错误

　　14．第20层估价时未考虑5年以后的收益

　　15．总价值不应再扣除折旧

　　16．缺少估价作业日期

　　17．缺少确定估价结果的理由

　　18．第20层的资本化率应与第10～13层有所不同

　　19．应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响

　　20．结果报告中和技术报告的建筑面积不吻合。

　　改错题  （指出并改正下列估价报告片断中的错误。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣25分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

　　某房地产开发项目，规划用途为居住，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m²，预计售价3000元／m².

　　该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元／m²，管理费为建筑费的5％。建筑费和相应的管理费投入时间为开工后的第一季度投入30％，第二季度投入40％，第三季度投入30％。假定都在每季度中间投入，年利率6.66％，销售费用和销售税费分别为售价的3％和6％。开工后第一季度结束时，已有1000 m²建筑面积按3000元／m²预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000 m²的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。

　　采用假开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率取20％，季度利率为1.665％。设项目在1998年1月1日价格为V，估算如下：

　　1．计算开发完成后的价值

　　3000×5 000÷（1+1.665％）=14 754 340（元）

　　2．计算建筑费

　　1200×5 000×30％÷（1+1.605％）0.5=2 641 102（元）

　　3．计算管理费

　　2641 102÷5％一（1+1.665％）0.5=130 969（元）

　　4．计算销售费用和销售税费

　　14 754 340×（3％+6％）÷（1+1.665％）=1 306 143（元）

　　5．计算利润

　　（V+2641 102+130 969+1 306 143）×20％=0.2V+815 643（元）

　　6．计算项目价格

　　V=开发完成后的价值一建筑费一管理费一销售税和销售费用一利润

　　=14 754 340-2 041 102-130 969-1 306 143-0.2V-815 643

　　V=8 217 069（元）

　　参考答案

　　1．计算管理费错，应为2 641 102×5％=132 055（元）

　　2．计算销售费用和销售税费错。应为：

　　1．4 754 340×（3％+6％）=1 327 891（元）