四、综合分析题
(一)
某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为588亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2001年4月动工，2001年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2002年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2002年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。
按月缴纳公积金的在职职工李某于2002年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2003年10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。
1、开发公司征用该片土地应报( )审批。
AZ县人民政府BY市人民政府CX省人民政府D国务院
2、开发公司一期工程2001年9月1日能否抵押，说法正确的有( )。
A不可以设定，因房屋工程尚未竣工
B可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求
C可以设定，因符合在建工程抵押条件
D不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率
3、有关H公司购房，说法错误的有( )。
AH公司应缴纳营业税40万元
BH公司应缴纳契税20万元而非32万元
C担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保
D合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效
4、若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供( )元担保。
A3000万B5000万C3亿D9亿
5、有关李某抵押贷款购房一事，说法正确的有( )。
A抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行B住房公积金管理中心可能是抵押权人
C贷款年限不得超过20年D担保公司也有可能是抵押权人
6、有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有( )。
A施工单位不负保修责任B施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿
C维修费用应当由李某支付D物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用
7、有关开发公司的开发行为说法正确的有( )。
A须领取建设工程规划许可证B须领取国有土地使用权证书
C须领取施工许可证D须领取广告许可证
8、该项目竣工后，说法不正确的有( )。
A竣工验收后即可以交付使用B提倡采用招标方式来选择物业管理公司
C小区特约性物业管理服务费实行政府定价D业主委员会应由业主选举产生
9、李某购买新房并入住，说法正确的有( )。
A李某应向物业管理公司出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
B因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可
C因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金
D李某有义务缴纳公共性物业管理费用
(二)
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。(2004年)
10、该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是( )。
A人绿地率B停车位C用地性质D建筑密度
11、该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热采取若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响，指出目前该城市房地产价格虽然没有下降，但( )。
A需求曲线已向右上方移动B需求曲线已向左下方移动
C需求量已在需求曲线上向下移动D需求量已在需求曲线上向上移动
12、该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有( )。
A扩股增资B预售商品房
C以融资租赁方式承租大型设备D以在建工程抵押贷款
13、该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的( )的建筑面积。
A综合楼B住宅C水塔D配套公建用房
14、关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有( )。
A双方达成的是一种单务合同B双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权D开发公司开始支付的款项是一种定金
15、关于估价机构服务款项在会计核算方面的描述中，正确的有( )。
A当期获得的部分款项在会计要素中属收入类B当期获得的部分款项在会计要素中属损益类
C下期应获得的余款在会计科目中属损益类D下期应获得的余款在会计科目中属资产类
