2013年注册资产评估师考前密押卷二：《建筑工程评估基础》06_注册资产评估师_资产评估师考试

①/
②再计算P2：
2013年起，某企业净现金流量将保持在按2008～2012年各年净现金流量计算的年金水平上。所以，从2013年起，某企业每年净现金流量A为：
A×(P／A．10％，5)=434．66(万元)
③P：Pl(2008，2012年评估值)+P2(2013年以后的评估值)=434.66+711.95 = 1146．61(万元)
(2)计算现金和银行存款的价值：
外币存款以外的价值：l3 000+200 000一[(50 000+5 000)一23 000]=181 000(元)美元存款的价值=20 000×7．5=150 000(元)
(3)评估在建工程的价值：
在建工程的价值：建造完成后的房地产市场单价×建筑面积×工程形象进度百分比×(1一折扣率)：8 000×500×1．2×[(350+120)／500)]×(1—5％)=4 286 400(元)
(4)评估工业厂旁的价值：
①生产车间的重置成本：2 500×1 000×(1+3×2％)=2 650 000(元)
②房屋年贬值额：
土地出让总年限是工业用地的最高出让年限50年，但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是50—1=49年，房屋的经济耐用年限是55年。折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命大于土地剩余使用年限，土地使用到期时候国家无偿收回房屋，计算年贬值额视作残值为0．所以：
年贬值额=建筑物重置价／使用年限=2 650 000／49=54 081．63(元)
③房屋现值=建筑物重置价一年贬值额X 3=2 650 000—54 081．63 X 3=2 487 755．11(元)
(5/
(6)某企业的商誉价值：
各单项可确指资产价值=150 000+181 000+220 000+4 286 400+2 487 755．11+495 579．75：
7 820 734．86(元)
商誉的值值=企业整体资产评估值P一各单项可确指资产价值
=1 1 466 100—7 820 734．86
=3 645 365．14(元)
=364．54(万元)
(三)
1．应重点检查：墙基；柱基；柱脚；经常处于潮湿、腐蚀条件的外露砌体。
2．检测灰缝砂浆强度的常用方法有：推出法、点荷法、回弹法。
3．砌体强度的检测内容：
①抗压强度测定。
常用方法有：原位轴压法和扁顶法。
②抗剪强度测定。
常用方法有：原位单剪法和原位单砖双剪法
4．墙体出现倒“八”字形裂缝，说明地基相对于中间，两端沉降较大。
(四)
1．项目开发所需资金总额=土地费用+建安费用+其他费用
=7 000×8 000+1 500×40 000+500×40 000=136 000 000(元)
=13 600(万元)
贷款总额=13 600—9 600=4 000(万元)
2．建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的建设期贷款本
利和：
每年借款额=4 000／2=2 000(万元)
第1年：
应计利息=2 000 X 10％=200(万元)
第2年：
应计利息=(2 000+200+2 000)×10％=420(万元)
第3年：
年初借款累计=2 000+2 200+420=4 620(万元)
应计利息=4 620×10%=462(万元)
应还利息=462(万元)
应还建设期贷款本利和=4 620／2=2 310(万元)
第4年：
年初借款累计=2 310(万元)
应计利息=2 310×109=231(万元)
应还利息=231(万元)
应还建设期贷款本利和=2 310(万元)
3．第l年年初自有资金流出，以及建设期和销售期各年年末现金流入、现金流出和净现金流量：
①第l年年初自有资金流出：
自有资金流出=(7 000 X 8 000+1 500×40 000×35％+500 X 40 000×85％)／10 000-2000=7400(万元)
②现金流入：
第1年年末、第2年年末现金流入为零。
第3年：40 000 X 5 00q}×60％=12 000(万元)
第4年：40 000 X 5 00Il× 40％=8 000(万元)
③现金流出：
第1年年末(第2年年初)：
自有资金流出=(1 500× 40 000 ×65％+500×40 000 X 15％)／10 000—2 000=2 200(万元)
『或9 600—7 400=2 200(万元)]
第2年年末：自有资金流出为零。
第3年年末：
借款还本=2 310(万元)
借款付息为462万元
经营成本=销售收入×2％=12 000×2％=240(万元)
销售税金及附加=销售收入×5．5％=8 000 × 5．5％=440(万元)
现金流出=2 310+462+240+440=3 452(万元)
第4年年末：
借款还本=2 310(万元)

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