1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
地价指数100 105 110 113 116 119
(2)案例修正计算。
A.600×105/102×100/101×113/110×100/99=635 B.550×105/105×100/99×113/113×100/101=550
C.580×105/105×100/100×113/100×100/100=655 D.700×105/102×100/102×113/119×100/102=658
E.650×105/101×100/100×113/110×100/101=687
(3)评估结果
经分析判断，案例B的值较为异常，应予剔除，其它结果较为接近，取平均值作为评估结果。
因此，待估宗地M的评估结果为： (635+655+658+687)/4=659(元/平方米)。
3. 【正确答案】：海运费=20×5%=1(万美元)
保险费=(20+1)×0.4%=0.08(万美元) CIF价格=20+1+0.08=21.08(万美元)
关税=CIF价格×关税税率=21.08×16%=3.37(万美元) 消费税=[(CIF价格+关税)×消费税税率]/(1-消费税税率)=[(21.08+3.37)×6%]/(1-6%)=1.56(万美元)
增值税=(关税完税价+关税+消费税)×增值税税率=(21.08+3.37+1.56)×17%=4.42(万美元)
银行手续费=FOB价格×0.4%=0.08(万美元) 公司手续费=CIF价格×1%=0.21(万美元)
以上资金合计数=21.08+3.37+1.56+4.42+0.08+0.21+0.7=31.42(万美元)
资金成本=31.42×30%×5%×1.5+31.42×70%×5%×0.5=1.26(万美元)
重置成本=(31.42+1.26)×6.8=222.22(万元人民币) 所以，该设备的重置成本为222.22万元人民币。
4. 【正确答案】：(1)该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法评估。
(2)计算总收益。总收益为客观收益而不是实际收益 年总收益=60×12×1 800×(1-10%)=1 166 400(元)
(3)计算总费用。 年管理费=1 166 400×3%=34 992(元) 年维修费=2 500×1 800×1.5%=67 500(元)
年税金=25×1 800=45 000(元) 年保险费=2 500×1 800×0.2%=9 000(元)
所以，年总费用=34 992+67 500+45 000+9 000=156 492(元)
(4)计算房地产纯收益。 年房地产纯收益=年总收益-年总费用=1 166 400-156 492=1 009 908(元)
(5)计算房屋纯收益
年贬值额=建筑物重置价/使用年限=(2 500×1 800)/48=93 750(元)
(注意这里，土地使用年限小于房屋耐用年限，采用孰短原则，确认房地产使用者可使用的年限为48年)
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限=2500×1800-93 750×1=4 406 250(元)
房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率=4 406 250×8%=352 500(元)
(6)计算土地纯收益
土地纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=1 009 908-352 500=657 408(元)
(7)计算土地使用权价值
土地使用权在2010年1月的剩余使用年限为50-3=47(年)
P=657 408/6%×[1-1/(1+6%)^47]=10 248 352(元) 单价=10 248 352/1 000=10 248(元/平方米)
(8)评估结果
本宗土地使用权在2010年1月的价值为10 248 352元，单价为10 248元/平方米。本新闻共 6页,当前在第 6页 1 2 3 4 5 6 |
