四、计算题。

1.1、某企业将某资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：
该资产账面原值270万元，净值108万，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计折旧20年。经调查分析确定：按市场现在材料价格和工资费用水平，新购建相同结构的资产的全部费用支出为480万元。经调查原始材料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间是50400小时。经专业人员勘查计算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类资产相比，每年多支出运营成本3万元（该企业所得税率33%，假定折现率为10%）
根据以上资料，采用成本法对该资产进行评估。

【正确答案】 ：（1）计算资产利用率：
资产利用率=50400/57600×100%=87.5%
(2) 确定成新率
成新率=8/（20×87.5%+8）×100%=31.37%
(3) 确定功能性贬值
功能性贬值=3×(1-33%)×(P/A,10%,8)=2.01×5.3349=10.72（万元）
(4) 由此可计算评估值
评估值=480×31.37%-10.72=139.856（万元）

2.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为8％，评估时建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总费用为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物估价残余法估测建筑物的价值。

【正确答案】 根据题意：
(1)计算房地合一状态下的总收入：
总收入=3000×12=36000(元)
(2)总费用=7600(元)
注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用
(3)计算总收益：
总收益=36000-7600=28400(元)
(4)计算土地收益：
土地收益=1000×300×7％=21000(元)
(5)计算建筑物收益：
建筑物收益=28400-21000=7400(元)
(6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％
注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限
(7)建筑物价格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋+12％)25]}=61667×0.9412=58041(元)

【答案解析】 注意：这里折现值用的折现率是还原率加上折旧率。

3.某市某区有三层砖混结构的办公楼一幢，土地总面积为360平方米。房屋建筑面积为510平方米，月租金收入为2.7万元(整幢出租)，订约日期为1995年1月，建筑物已经使用10年，假设建筑物的还原利率为10％，耐用年限为60年，土地还原利率为8％。试评估本例房屋基地在1997年1月的非有限期土地价格，及有限期为50年的土地价格。
相关已知条件如下：该被评估房地产的年租金应为780元／平方米；房产税按租金收入的12％计算，管理费以年租金的3％计算；修缮费以房屋现值的1.5％计算；该房屋为砖混结构一等，重置价格为800元／平方米，年折旧率为2％，已经过年数为10年；保险费以房屋现值的3‰计算；租金损失准备金以半月租金收入；土地使用税以每年每平方米2元计算。
【正确答案】 (1)计算总收入年租金总收入=780×510=397800(元)
(2)计算年总费用
①房产税按租金收入的12％计算，故应纳房产税为：397800×12％=47736(元)
②管理费以年租金的3％计算：397800×3％=11934(元)
③修缮费以房屋现值的1.5％计算。根据实地勘察，该房屋为砖混结构一等，重置价格为800元／平方米，年折旧率为2％，已经过年数为10年。
房屋现值为：800×510-800×510×2％×10=408000-81600=326400(元)
修缮费为：326400×1.50％=4896(元)
④保险费以房屋现值的3‰计算：326400×3‰=979.2(元)
⑤房屋折旧费：800×510×2％=8160(元)
⑥租金损失准备金以半月租金收入计为：397800／24=16575(元)
⑦土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360=720(元)
⑧年总费用=47736+11934+4896+979.2+8160+16575+720=91000.2(元)
(3)计算总收益。
本例房地产的总收益为：397800-91000.2=306799.8(元)
(4)求取土地纯收益。
①房屋纯收益为：326400×10％=32640(元)