四、计算题。

1.评估某企业一套自制非标设备。该设备购建于1990年12月，评估基准日为2000年12月30日。根据设计图纸，该设备的主材为钢材，耗量为15吨，评估基准日钢材的不含税市价为3850元/吨，主要外购件不含税费用为55000元，成本主材费率为55%，成本利润率为15%，设计费率为14%，产量1台，销售税金率为18.7%.另外，经工程技术人员现场鉴定，该设备还可使用10年。与该企业最近生产的同类设备相比，被评估设备每个月多耗电500度，每度电0.5元，该企业所得税率为33%，该企业所在行业平均投资收益率为10%.　要求：（1）计算该设备的重置成本；
（2）计算该设备的成新率和功能性贬值额；
（3）计算该设备的评估值。

【正确答案】 ：（1）计算该设备的重置成本；=( Cm1÷主材费利用率÷Km＋C m2)×(1+ Kp)×(1+ Kt)×(1+ Kd /n)
＝（15×3850÷55%＋55000）×（1+18.7%）×（1+15%）×（1+14%）＝248985.12（元）
（2）计算该设备的成新率和功能性贬值额；
设备成新率＝10/（10＋10）＝50%
功能性贬值额＝500×0.5×（1-33%）×｛〔1-(1+10%)-10〕/10%｝＝167.5×6.1446＝1029.22（元）。
（3）计算该设备的评估值。＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值＝248985.12×（1-50%）－1029.22＝123463.34（元）。

2.某企业为了整体资产转让，需进行评估。现收集的有关资料如下：
（1）该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势。
（2）经预测被评估企业未来5年预期净利润分别为100万元，110万元，120万元，140万元，150万元，从第6年起，每年收益处于稳定状态，保持在150万元的水平上。
（3）该企业一直没有负债，用加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元。
（4）经调查，在评估基准日时，社会的平均收益率为9％，无风险报酬率为4％，被评估企业所在行业的β系数为2，资本化率为12％。
要求：
（1）说明评估该企业商誉的主要思路和方法。
（2）评估该企业的商誉价值。

【正确答案】
（1）说明评估该企业商誉的主要思路和方法
①商誉评估的方法主要有割差法
②割差法是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法。
③基本公式是：
商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业的各单项交税评估值之和（含可确指无形资产）
企业整体资产评估值计算：通过预测企业未来预期收益并进行折现或资本化获取
（2）评估该企业的商誉价值。
①企业整体资产评估值计算
折现率=4％+（9％-4％）×2=14%
年金化率=12%
企业整体资产评估值
=［100×(1+14%) -1 +110×(1+14%) -2+120×(1+14%) -3+140×(1+14%) -4+150×(1+14%) -5］+（150÷12% ）×(1+14%) -5
=［100×0.8772 +110×0.7695+120×0.6750+140×0.5921+150×0.5194］+1250×0.5194=414.169+649.25=1063.419万元
②加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元
③商誉价值为：1063.419-800=263.419万元
所以商誉的价值为263.419万元

3.待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。
有关数据如下：
预计建设期为2年，第1年投入60％的总建设费，第2年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米，折现率10％。

【正确答案】 根据所给条件计算如下：
(1)预计住宅楼的买楼价的现值为：
(2000×6×3000)× (1+10％)-2=36000000×0.8264=29750400(元)
(2)总建筑费用现值为：
(1000×60％)×(1＋10％) -（1-0.5）+(1000×40％)×(1+10％) -1.5=600×0.9535+400×0.8668=919(万元)