第二节 房地产项目不确定性因素的分析

1．房地产开发项目的主要不确定性因素（8大因素）

不确定因素	不确定的原因
土地费用	土地成本占总成本比重大 招挂挂的出让方式使土地价格难以确定
建筑安装工程费	建安费用估算价与承包商报价之间有差异 开工后建材和人工费会发生变化
租售价格	物业的供求关系变化 各种因素会发生变化
开发期与租售期	准备期的不确定 建造期的不确定 租售期的不确定
容积率及有关设计参数	政府批准容积率的不确定 可供出租出售面积不确定（公摊）
资本化率	评估时所选取的资本化率与将来实际投资收益率之间会出现误差
贷款利率	影响财务杠杆的有效性及融资成本
资本金的比例	借贷资金所占比例越大融资成本越高

【重点】如果选择开发项目资本化率

采用市场法，选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率

【2008年真题】

房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。

A．开发期和租售期

B．权益投资比率

C．资本化率

D．贷款利率

E．运营费用

【答案】ACD

【解析】注意区别开发投资与置业投资的不确定因素是不同的。BE是置业投资的不确定性因素。

2．房地产置业投资项目的主要不确定性因素

购买价格

权益投资比率－权益资本（资本金）占初始资本投资总额的比例，指标低意味着借的钱多

空置率

运营费用

3．不确定性因素的相互作用

作用机制

各种因素会最终影响项目的成本费用和效益

如果收入和费用以同步形式发生变化，则进行不确定性分析的意义不大

如果收入和费用不同步变化，则有必要分析这些因素对收益的影响程度

不确定性分析的种类

盈亏平衡分析

敏感性分析

风险分析（概率分析）