浙江省2011年10月高等教育自学考试
房地产项目评估试题
课程代码：00972
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如当地的社会经济发展状况，这是由于房地产的（ ）
A.相互影响性 B.独一无二性
C.不可移动性 D.易受限制性
2.某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价2000元/平方米，则其土地单价为______元/平方米。（ ）
A.2000 B.4000
C.5000 D.6000
3.下列影响房地产价格的因素中，不是经济因素的是（ ）
A.居民收入 B.金融政策
C.利率 D.物价
4.估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）
A.应作为估价资料归档 B.不应作为估价资料归档
C.由估价机构决定是否归档 D.依委托人的意见决定是否归档
5.运用市场法评估房地产时，搜集的类似房地产是指与估价对象处于同一______内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。（ ）
A.城市 B.市场
C.地段 D.供求圈
6.某宗房地产成交价格为4000元/平方米，分五次付清，首付40%之后以后每半年支付一次，年折现率为8%，则该房地产的实际成交价格为______元/平方米。（ ）
A.3620 B.3742
C.3909 D.4000
7.某地区房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方6975元/平方米，应缴纳的税费均由买方负担，则买方需要缴纳的税费为______元/平方米。（ ）
A.600 B.800
C.1046 D.1125
8.在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是______的房地产状况。（ ）
A.成交价格所反映 B.搜集该可比实例时
C.进行房地产状况修正时 D.估价时点
9.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）
A.0.060 B.0.940
C.1.060 D.1.064
10.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，销售税费为18万元，开发利润率为15%，则开发利润为______万元。（ ）
A.150 B.330
C.342 D.350
11.某住宅小区附近要新建一座垃圾转运站，引起该住宅小区的房地产价值下降，这是一种（ ）
A.精神折旧 B.物质折旧
C.经济折旧 D.功能折旧
12.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物______的新建筑物的正常价格。（ ）
A.具有同等效用 B.完全相同
C.具有同等功能 D.类似
13.运用成本法评估房地产的价值时，采用的是建筑物的______耐用年限。（ ）
A.物理 B.自然
C.经济 D.实际
14.某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取______年。（ ）
A.35 B.45
C.48 D.50
15.两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）
A.资本化率应较高，价值较低 B.资本化率应较低，价值较高
C.资本化率应较高，价值较高 D.资本化率应较低，价值较低
16.某一房地产，其土地价值是总价值的40%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，综合资本化率为（ ）
A.5.8% B.6.4%
C.6.8% D.7.2%
17.某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为______万元。（ ）
A.195 B.210
C.213 D.217
18.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）
A.假设开发法是一种科学实用的估价，其基本理论依据与市场法相同，是替代原理
B.对于有城市规划设计要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产难以采用假设开发法
C.假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价
D.假设开发法必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式
19.路线价法特别适用于对______进行估价。（ ）
A.单宗土地 B.待开发土地
C.部分土地 D.大量土地
20.一前后两面临街，总深度为20米的矩形土地，其前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，如果按重叠价值估价法，其前街影响深度是______米。（ ）
A.6 B.8
C.12 D.15
二、多项选择题(本大题共7小题，每小题2分，共14分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1.房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于______等引起的。( )
A.交通建设 B.市场供求变化
C.人口素质变化 D.所在地区衰落
E.城市规划的制定修改
2.房地产区位状况比较修正的内容包括______修正。( )
A.繁华程度 B.临街状况
C.容积率 D.使用年限
E.经济区位
3.下列适合用成本法进行评估的房地产是( )
A.政府办公楼 B.医院
C.宾馆 D.公园
E.商场
4.下列估价中适宜采用假设开发法的有( )
A.拆迁补偿估价 B.在建工程估价
C.待开发土地的估价 D.房改售房估价
E.再开发待拆迁的房地产的估价
5.关于假设开发法中采用静态法应计息的项目包括( )
A.地价 B.开发成本
C.销售费用 D.管理费用
E.销售税费
6.长期趋势法主要有______等方法。( )
A.数学曲线拟合法 B.衰减曲线法
C.平均增减趋势法 D.移动平均趋势法
E.指数修匀法
7.标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求有( )
A.一面临街，土地形状为矩形
B.临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度
C.土地面积中等
D.用途为所在区段具有代表性的用途
E.建筑容积率为所在区段具有代表性的建筑容积率
三、简答题(本大题共4小题，前3小题各5分，第4小题7分，共22分)
1.房地产估价中土地的含义是什么？土地的开发、利用主要受哪些方面的限制？
2.运用市场比较法估价时搜集的可比实例应满足哪些要求？
3.房地产估价报告的基本内容有哪些？
4.何谓估价时点原则，房地产估价中为何要遵循估价时点原则？
四、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分）
1.现有某待开发项目建筑面积为4000平方米，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后出售30%，一年后全部售出，出售的平均单价为9000元/平方米，假设折现率为12%，则该项目开发完成后的价值为多少?
2.某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“三通一平”熟地的开发成本和管理费用为2亿元，开发期为2年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的6%和12%，试求该荒地开发完成后可转让熟地的总价为多少?
五、案例综合题（本大题14分）
某宾馆的土地使用权年限是50年，从2000年9月30日起计。一层建筑面积1000平方米，其中1000平方米为大堂，1000平方米出租用于咖啡厅；二层为餐厅，能容纳300人用餐；其余各层为客房，共有客房150间。经调查，当地同档次宾馆客房平均房价为200元/天，平均客房率为75%，营业支出占营业收入的30%；同档次咖啡厅的租金为10元/平方米·天，平均出租率为85%，税等管理费开支占30%；餐厅平均上座率为50%，人均消费为60元，纯收益为营业收入的20%，试利用上述资料评估宾馆在2010年9月30日的价值。（一年按365天计，假设资本化率为12%）
