21. 对福州、大连等四大城市城区商品房住宅的价格构成调查统计情况来看，目前我国商品房价格构成中各种税费约占(    )。
A. 20%             B. 25%
C. 30%             D. 35%
22. 共有土地在交纳土地使用费时，各共有人的土地使用面积，按各自使用的房屋建筑面积以该幅土地的(    )折算。
A. 建筑覆盖率           B. 建筑容积率
C. 面积                 D. 地上总建筑面积
23. 写字楼业主常用一定的租金折扣吸引新租户落户，(    )不属于租金折扣的方式。
A. 降低租金             B. 提供免租期
C. 附加服务             D. 租金提成返退
24. 商业铺面房的租约中一般设定为(    )。
A. 递增型租金             B. 百分比租金
C. 调整租金               D. 固定租金
二、多项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出二至五个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题1分，共10分)
1. 房地产开发项目总投资中开发产品成本费用包括(       )。
A. 销售成本               B. 产品开发成本
C. 经营成本               D. 财务费用
E. 期间费用
2. 我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有(       )。
A. 房产税                 B. 销售税金
C. 企业所得税             D. 土地使用税
E. 土地增值税

3. 土地使用权出让后，土地使用权受让人可以将土地的使用权再行转让，包括(       )等。
A. 出售                B. 出租
C. 交换                D. 抵押
E. 赠与
4. 在开发项目的财务评估中涉及到的主要变动因素有(       )。
A. 开发周期             B. 贷款利率
C. 专业人员费用         D. 前期费用
E. 投资收益率
5. 在可行性研究中，市场分析和建设规模的确定包括以下内容(       )。
A. 市场交易的数量与价格
B. 拟建项目规模的确定
C. 拆迁安置方案
D. 市场需求现状分析及预测
E. 市场供给现状分析及预测
6. 金融机构在融出资金时，要遵循(       )原则。
A. 盈利性             B. 可行性
C. 安全性             D. 流动性
E. 开发性
7. 房地产贷款担保通常有以下几种形式(       )。
A. 质押             B. 拍卖
C. 抵押             D. 保证
E. 变卖
8. 房地产开发经营中的有关行政费用包括(       )。
A. 立项管理费             B. 项目性收费
C. 管理费和手续费         D. 四源费
E. 证书工本费
9. 城市维护建设税，是按(       )的实缴税额为计税依据，专用于城市维护建设而征收的一种税。
A. 消费税             B. 所得税
C. 营业税             D. 增值税
E. 契税
10. 小型购物中心的主要租客是(       )。
A. 服装鞋帽商店             B. 超级市场
C. 小型家具店               D. 平价商品店
E. 储蓄所
三、简答题(每小题6分，共30分)
1. 房地产投资的特性有哪些?
2. 房地产开发前期工作阶段的工作内容有哪些?(写出5个方面以上)
3. 房地产市场的功能主要体现在哪些方面?
4. 营业税的征收对象在房地产开发经营业务中包括哪几项内容?税率为多少?
5. 写字楼租约的基本内容有哪些?
四、计算题(每小题12分，共24分)
1. 一位开发商承担了一项1.5亿元投资的开发项目，其中自有资金投入5000万元，以抵押贷款方式从银行贷入1.0亿元，开发投资的年投资利润率为18%，贷款利率为10%，开发周期为三年，贷款资金在三年内均匀投入，请计算开发商自有资金年平均收益率。(保留二位小数)
2. 某家庭以3000元/平方米的价格，购买一套建筑面积为100平方米的住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比例为70%，如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金10万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少?
五、论述题(共12分)
简述敏感性分析的方法和步骤。