① 经销商风险

　　经销商风险的主要类型包括：

　　经销商不具备销售资格或违反法律规定，导致销售行为、销售合同无效。如房地产商尚未获得销售许可证即销售房屋。

　　经销商在商品合同下出现违约，导致购买人(借款人)违约。如不能按合同规定的时间交付或质量出现问题，与借款人发生纠纷，直接影响借款人的还款意愿。在个人购房贷款中，项目烂尾，无法完工，往往使银行抵押权益落空。

　　经销商高度负债经营时，存在经销商卷款外逃的风险。

　　② “假按揭”风险

　　所谓个人住房贷款“假按揭”，是指以不真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售(购买)为方式，套取

　　银行贷款的行为。“假按揭”的主要特征是开发商将积压房产套取银行信用，欺诈银行信贷资金。“假按揭”的表现形式包括：

　　开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议，未有任何承诺，与某些不法之徒相互勾结，以虚假销售方式套取银行按揭贷款。

　　以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用的贷款。

　　以个人住房贷款方式参与不具真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组。

　　银行信贷人员与企业串谋，对销售的房子定价水分大，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款。

　　所有借款人均为虚假购房，有些身份和住址不明，有些为外来民工，或由开发商一手包办，或由包工头一手包办。

　　开发商与购房人串通，规避不允许零首付的政策限制，其常用的做法是：将实际售房价提高一定比例，再将此虚价售价写入售房合同中，然后购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，依银行要求的按揭成数办理贷款手续。采取这种“假按揭”的方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而银行要向购房人提供售房总价100%的借款。

　　③ 由于房产价值下跌

　　而导致超额押值不足的风险

　　房地产行业发展周期以及政府宏观调控政策对房地产市场价格的影响，可能会导致按揭贷款的借款人所购房产的价值波动。如果借款人所购房产的价值下跌，就可能会产生超额押值不足的风险。

　　④ 借款人的经济财务状况变动风险

　　住房按揭贷款有不同的期限。一般来说，期限越长，借款人经济财务状况变化的可能性就越大。

　　如果由于工作岗位、身体状况等因素

　　导致借款人经济财务状况出现不利变化而无法按期偿还按揭贷款，而借款人是以其住房作为抵押的，则银行的抵押权益在现行法律框架下难以实施，该笔贷款就可能会成为不良贷款。

　　—— 个人信贷类产品风险分析

　　⑵ 个人零售贷款及其风险分析

　　个人零售贷款的风险点

　　真实收入状况难以掌握;尤其是无固定职业者和自由职业者的收入状况难以掌握;

　　借款人偿债能力不稳定(职业不稳定、大学生就业困难);

　　贷款购买的商品质量有问题或价格下跌导致消费者不愿履约;

　　抵押实现困难。由于个人贷款的抵押权实现困难，因此应当重视第一还款来源;要求借款人以不影响其正常生活的可以变现的财产抵押;要求借款人投保财产保险。