2015年初、中级经济师考试教材 购买 http://www.110book.com/class2/111.html  

2015年经济师通关网上培训 学习 http://my.zige365.com/fudao/254.htm  
2015年经济师考试题库及下载 http://www.110book.com/class3/927.html
46.基于租赁收入测算净收益(续)

　　■ 潜在毛收入：假定充分利用无空置情况下可得收入

　　■ 其他收入：租赁保证金或押金的利息收入，以及自动售货机、投币电话等收入

　　■ 有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金损失

　　■ 运营费用：维持房地产正常生产经营或使用必须支出的费用

　　■ 运营费用率=运营费用/有效毛收入

　　47.运营费用中不包含四类费用

　　■ 房地产抵押贷款还本付息额

　　■ 会计上的折旧额

　　■ 房地产改扩建费用

　　■ 所得税

　　48.报酬率的求取

　　■ 投资回收与投资回报的区别

　　投资回收-所投入资本的回收，是保本

　　投资回报-投入资本回收后所获得的额外资金，即报酬或利润

　　■ 报酬率的实质

　　报酬率的实质是：投资回报/所投入的资本

　　报酬率与风险成正相关

　　49.报酬率的求取

　　■ 报酬率的求取方法

　　50.假设开发法的适用范围

　　■ 适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等

　　51.基本公式

　　■ 待开发的房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费

　　减去的是未来后续的合理成本支出(包括利润)

　　52.求生地价值公式

　　■ 生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得生地的税费

　　53.求毛地价值公式

　　■ 毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得毛地的税费

　　54.求熟地价值公式

　　■ 熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得熟地的税费

　　55.求在建工程价值的公式

　　■ 在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费

　　56.求旧房价值公式

　　■ 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用?销售费用?投资利息-销售税费-装修改造投资利润-取得旧房地产的税费

　　57.假设开发法的种类

　　■ 现金流量折现法

　　考虑各项收支的时间，把各项折算到估价时点

　　■ 传统方法

　　不考虑各项支出、收入发生的时间不同，计算投资利息

　　58.两种方法的三大区别

　　■ 对公式各项的数值，传统方法根据估价时点的房地产市场状况作出，而现金流量折现法要进行预测

　　■ 传统方法不考虑各项收支发生时间的不同，可直接加减，现金流量折现法认为收支发生于不同的时点，可折现到同时点上再加减

　　■ 传统方法中投资利息和开发利润都单独列出，在现金流量折现法中这两项都已隐含在折现的过程中，不单独列出