由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订

　　2 .出让合同的特征

　　是出让双方当事人之间权利义务关系的协议

　　出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门

　　受让方一般为境内外公司组织与个人

　　出让合同对转让合同起着制约作用

　　3. 出让合同的内容

　　土地状况

　　土地用途及使用年限

　　建设规划设计条件

　　动工开发期限

　　出让金额及支付方式

　　开发进度与分期投资额度

　　违约责任

　　其他条款

　　【例题·单选题】【2007年真题】《 物权法》 规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括(　)。

　　A.土地使用期限

　　B.土地用途

　　C.动工开发建设期限

　　D.土地界址、面积

　　【答案】C

　　4.出让双方的权利义务

　　出让方权利义务

　　对方违约，出让方可解除合同并请求违约赔偿

　　对未按合同规定的期限和条件开发利用土地，可以罚款直至收回土地

　　应向受让方提供达到合同规定条件的场地与资料

　　受让方权利义务

　　对方违约，受让方可解除合同并请求违约赔偿

　　可办理土地登记，领取土地使用证

　　可按规划要求开发利用土地

　　5.出让合同的变更和解除

　　变更——较为多见的是改变土地用途

　　应取得土地管理部门和规划部门的同意，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并相应调整土地使用权出让金

　　解除——多见于双方违约或土地管理部门收回土地

　　【例题·单选题】【2005年真题】土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，(　)。

　　A.其土地使用权出让金随之相应调整

　　B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整

　　C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整

　　D.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定

　　【答案】A

　　【解析】不是可做可不做，而是必须做调整

　　三.国有建设用地租赁

　　(一)国有建设用地租赁范围

　　适用范围

　　国家将土地租给使用者，由使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为

　　是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式

　　(二)租赁方式

　　招标

　　拍卖

　　协议

　　(三)租赁期限

　　短期租赁

　　年限不超过5年

　　长期租赁

　　5年以上，法定出让年限以下

　　(四)租赁合同

　　租赁期六个月以上的应当由市、县土地管理部门签订合同

　　(五)承租土地的转租、转让或抵押

　　转租

　　承租土地使用权仍归原承租人，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地他项权利

　　转让

　　承租土地使用权由第三人取得，原承租人脱离合同关系

　　抵押

　　地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用权随之抵押

　　抵押权实现时租赁合同同时转让

　　(六)承租土地使用权的收回

　　国家因公共利益需要收回，给承租人以补偿

　　承租人的某些违约情况下，国家可解除合同收回

　　承租土地使用权期满未续期的，无偿收回

　　四.建设用地使用权作价出资或入股

　　(一)出资或授权经营使用范围

　　以国有土地使用权作价，作为出资投入新设企业

　　土地使用权由新设企业持有

　　(二)报批程序

　　提出申请-拟定土地资产处置方案-初审-备案-变更登记