一、房地产市场分析

　　(一)房地产市场分析的概念与作用

　　1.房地产市场分析的概念

　　房地产市场分析：是通过信息将房地产市场的参与者(开发商、投资者或购买者、政府主管机构等)与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的搜集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。

　　2.房地产市场分析的作用

　　(1)房地产开发商。市场分析在开发过程中，能帮助房地产开发商选择合适的项目位置，确定满足市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴，在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者，根据市场需求的变化调整产品。

　　(2)投资者和金融机构。市场分析结果能否支持项目财务可行性的结论，是金融机构决定是否提供开发贷款的先决条件。商业银行要求开发项目贷款评估报告中，必须包括市场分析的内容。

　　(3)设计人员。建筑师、规划师及其他相关设计人员分析市场，以便进行建筑风格、户型、配套设施等方面的设计。必须了解开发项目所面对的目标市建筑设备等方面的设计，以满足市场。

　　(4)营销经理。在市场分析的基础上，把握目标市场特征，并在此基础上有针对性地制定销售策略、广告宣传策略等。

　　(5)地方政府。不论是对市场进行宏观调控，还是房地产开发过程涉及的开发项目立项、土地使用权出让、规划审批、开工许可等环节，都需要市场分析结果的支持。

　　(6)租户和购房者。租户和购房者在判断租买时机和价格时，非常需要市场分析的支持。

　　3.市场区域的确定

　　市场区域：是指主要(潜在)需求的来源地或主要竞争物业的所在地，它包含与目标物业相似的竞争空间的需求和供给。

　　(二)房地产市场分析的内容

　　1.宏观因素分析

　　搜集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策(信贷规模与利率水平)等。

　　投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。

　　地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。

　　2.市场状况分析

　　(1)供给分析：①调查房地产市场当前的存量、走势和未来可能的供给量。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等;对一定期限内新增供给数量进行估计。②分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。③分析竞争项目的功能和特点。调查正在建设和计划建设中的竞争性项目，对竞争特点进行分析评价。一般来说，需要分析的内容有：投资商、开发商、区位、项目定位、占地面积、建筑面积、容积率、产品档次和特点、环境和配套水平、销售价格和销售率、预计完工日期或项目当前状态等。