第六节房地产开发程序

　　房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。 房地产是房产和地产的总称。在物质形态上房产和地产总是联结为一体的。由于房地产位置的不可移动性故叉称“不动产”。近年所称的“物业”，实际上就是我们所说的房地产,房地产业包括：土地的开发、房屋的建设、管理、维修，土地使用权的划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押。其核心内容就是土地和建筑物。

　　房地产业与建筑业互相依存互相联系，但又是性质完全不同的两种行业。建筑业是建筑产品的生产部门.属第二产业。房地产业不仅是土地和房屋的经营部门，而且还从事部门分土地的开发和房屋的建设活动，具有生产、经营、服务三重性质，是以第三产业为主的产业部门。

　　二房地产开发程序：

　　我们要掌握开发程序各阶段的内容

　　(一)项目建议书和可行性研究

　　出房地产综合开发项目建议书的编制应由城市综合开发主管部门根据城市分区规划或控制性详细规划组织编制。项目建议书应阐明项目的性质、规模、环境、资金来源、期限、进度、指标、拆迁、经营方式、经济效益等。属于直辖市或计划单列市的城市报市计委批准，大型项日还要报建设部初审后再报国家计委批准。非直辖市或非计划单列市的大型项目由城市综合开发主管部门批准后，报建设部初审，再报国家发改委批准。

　　可行性研究应包括：项日背景及概况、建设条件、进度、投资估算、财务效益分析等

　　内容。

　　(二)建设用地规划许可证

　　《中华人民共和国城市规划法》第31条规定：在城市规划区内建设需要申请用地的必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。

　　《村庄和集镇规划建设管理条例》规定：建设单位和个人申请用地，必须持县级以上人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上人民政府行政主管部门申请选址定点、行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，建设单位方可依法向县级人民政府土地管理部门申请用地。

　　以上两种情况和规定要清楚。

　　(三)土地使用权证书

　　土地所有权，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

　　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用权者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让是一种国家垄断行为。因为国家是国有土地的所有者，只有国家才能以土地所有者的身份出让土地。城市规划区集体所有的土地，必须依法征用转为国有土地后，方可出让土地使用权。土地使用权出让可以采取拍卖、招标或协议的方式。

　　拍卖，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点组织符合条件的受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。

　　招标，是指在指定的期限内，由符合条件的单位或个人，用书面投标的形式竞投土地,由符合条件的单位或个人,用书面投标的形式竟投土地使用出让权,由招标人择优确定土地使用者的方式。招标方式的中标者不一定是标价中的最高者。因为在评标时，不仅要考虑到投标价，而且要对投标规划方案和投标者的资信情况进行综合评价。

　　协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判，协商有关事宜。《城市房地产管理法》规定：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅的用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没条件的，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议的出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。”这种出让方式主要用于工业仓储、市政公益事业、非盈利项目以及政府为调节经济结构、实施产业政策而需给予优惠、扶持的建设项目等。