的关键因素，同时又是房地产市场营销组合中最难以确定的因素。

　　一、房地产定价目标(熟悉)

　　产品价格具有动态性，受多种因素的影响。

　　房地产企业的定价目标必须服从市场营销目标，市场营销目标必须服从企业的经营总目标。定价目标大致包括以下几种：

　　(一) 利润为中心的定价目标

　　1、 最大利润目标

　　即房地产企业以获取最大限度的利润为定价目标。并不单纯意味着企业要制定最高单价。在最大利润目标下，营销者确定房地产价格需要考虑价格与销售量、价格与成本之间的关系。

　　2、 预期投资收益率目标

　　所谓预期收益率就是房地产企业通过房地产投资所要达到的最低收益率，是一个预期指标。

　　预期收益率通常包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率，用于对通货膨胀和风险的补偿。预期投资收益率目标一般用于房地产长期投资项目。公式为：预期投资收益率=(总投资额/总投资回报年限)/总投资额

　　其中总投资回报年限可以是包括含建设期的投资回收年限，也可以是不含建设期在内的投资回收年限。在计算预期投资收益率指标时，使用不含建设期的投资回收年限。二者之间的数量关系是：

　　含建设期的投资回收年限=不含建设期的投资回收年限+建设期

　　两道计算题，见教材105页，重要。

　　(二) 提高市场占有率的目标

　　市场占有率是指在一定的时期内的某类产品市场上，房地产企业产品的销售量占同一类产品销售总量的比例，或销售收入占同一类产品销售收入的比例。

　　市场占有率与平均收益率呈正相关关系，即企业在较小的市场上占较大的市场份额，比在较大的市场上占据较小的市场份额获得更大的收益。

　　(三) 稳定价格目标

　　也称为企业声誉目标，是指房地产企业为维护企业形象，采取稳定价格的做法。

　　(四) 过渡定价目标

　　这种定价目标只能作为特定时期内的过渡性目标。

　　(五) 竞争定价目标

　　经常采用价格变化作为竞争手段。