居间业务程序与技巧

　　1.接盘要点

　　(1)收集房屋情况资料：房地产经纪人接到业主的电话、传真或当面委托。售卖或出租房屋时，可根据拟定好的房屋情况资料清单，尽力向业主收集房屋情况资料。

　　收集房屋情况资料可通过向业主询问了解，或直接索取房地产证等权利文件，并及时填妥资料表格让业主签名确认。

　　(2)委托关系：房地产经纪人接受放盘委托时，应与业主签订书面委托协议或经以房屋资料表格向业主索取其委托的书面确认，并明确服务范围、委托条件及佣金标准。委托关系确立可避免日后纠纷并可供客户查询是否具有推广资格。同时应对业主提交的房屋相关证件及资料进行签收，填写文件签收单。

　　(3)供个案资料：当业主征询售价或租金建议时，应提供近期可比案例或其他放盘资料供客户参考。但不可声称自己是专业估价师，应尊重客户自行决定房屋叫价或征询专业估价师。

　　2.房屋调查

　　(1)核实产权：接获委托后，应在第一时间核实产权，既避免可能发生的诈骗行为，又能防杜债务陷阱或其他项权限制，保障客户及自身利益。核实产权最直接的方式是去房地产权属登记部门查册，但各地的政府部门未必都能做到。这样只好通过其他渠道如档案馆、房地产开发商、物业管理公司等，或从房地产证辨识产权的真伪。

　　(2)现场查勘：在业主或其代表人带领下，仔细勘查房屋状况，是否与房屋情况资料表格一致，遇有疑问应及时向业主了解清楚，不可含糊。勘查越仔细越能做到心中有数，信心十足地向客户推介。除房屋现状外，还可向业主或邻里住户打听真切感受及配套情况，更有必要针对该房屋作个案市场调查及收罗市场资料。

　　3.广告宣传

　　(1)广告形式多样。

　　(2)广告内容真实。

　　(3)广告要有个性：个性表现要与宣传房屋的特质相关联，尽可能在有限的文字内容里概括地表述，并力争一举打动准客户的购买欲。

　　4.客户查询

　　(1)殷勤接待查询。

　　(2)了解客户需求。

　　(3)索取客户资料。

　　(4)尽早知告佣金标准。

　　5.接受委托及检视房屋

　　(1)签订委托协议。

　　(2)协助检视房屋。

　　(3)钥匙的处理。

　　6.洽商议价

　　(1)公平、公正及公开的原则。

　　(2)口说无凭，以合同为准。

　　(3)尽可能提供参考数据。

　　7.签约成交

　　(1)临时合同。

　　(2)正式合同。

　　8.定金及付款

　　(1)定金：签订买卖合同时，需支付定金时，定金不得超过法定标准。收到客户定金时，应取得客户的一份书面指示，用以发放定金给业主。或建议客户直接将定金交给业主，此时应持有业主房地产证原件并代为保管。

　　(2)房款：房地产买卖不似一般商品买卖，不能做到一手交钱一手交货，房款支付是一大难题，既要控制风险又要说服客户。

　　(3)抵押按揭。

　　(4)押金：业主交付出租房屋时，可向客户收取一至三个月不等租金数额的租赁定金，又称押金。

　　(5)租金：房地产租金通常按月交缴，也有约定按季或年交缴。

　　9.产权过户和登记手续

　　签订临时合同后，房地产经纪人可协助填写正式买卖合同和租赁合同，并代为奔走房地产管理部门和税务部门。

　　10.佣金、交接及后续服务