住房平准基金将收购回来的住房,以略高于收购价的价格(例如对应项目均价的6折)在市场上投放,取得的收益用于建设廉租房。同时,开发商销售房价低于原项目均价6折时,住房平准基金拥有优先购买权。
制定住房公积金及其贷款购房时的特别优惠率(即货现率,定义是“对放弃储蓄行为或选择特定消费的一种补偿”),使得持住房公积金的消费者在市场上购房时,无论购买开发商的住房还是住房平准基金的住房,都能享受到住房平准基金收购价(即原项目均价的5折)。
表面上看,住房平准基金需要大量的资金来源,实际上却不会。巨大的住房有效需求,在明确底部以后,将充分释放出来。而且政府可以考虑授权住房公积金管理部门使用住房公积金直接入市购房。
国家设立平准基金是以真金白银的方式建立购房者消费信心的一种策略。其最大的好处是,可以用全覆盖的方式,一次性将房地产市场的水分挤干,让房价一步跌到位,使得购房者明确地知道,所在城市住房价格的底部在哪里。这样能够根本上改变购房者的心理预期,快速地提升交易量。
住房平准基金比住房券波及面广,速度快。但这一策略毕竟是国家或地方政府直接干预市场,只能是非常时期的特殊手段,不能经常性使用。所以是中策,治了大标,没治大本。
上策:优惠公积金使用者
国家或地方政府规定使用住房公积金购房时,相对于现金享受额外的优惠率(比如20%),无论是全额还是部分使用住房公积金(建议一人一套的原则)。住房公积金与现金的差额,可以完全由开发商独立承担,也可以由开发商和地方政府共同承担(例如退税、退还部分土地出让金等)。
政府停止新建经济适用房,对符合经济适用房条件的特殊人群,以购房额度进行直补。购房额度的优惠率,与住房公积金相同。房管部门对每一个开发商楼盘进行监督。
住房公积金的巨大存量与房地产的存量相匹配,可以迅速提升交易量。截至2008年末,全国商品房空置面积2亿平方米左右,按现行售价计算,在6000亿元左右,而全国住房公积金缴存余额超过1万亿元。住房公积金购房时,往往配比现金和贷款,1元住房公积金至少可以形成3元的购房消费。如果市场的购房需求中,只有一半是使用住房公积金的消费需求,其规模也超过存量房数倍。
住房公积金能够区分投资需求与消费需求。过去区分二者的办法是商品双轨制,富人住市场经济的商品房,穷人住计划经济的经济适用房,这种“管房不管人”的政策,造成了大量寻租空间。笔者认为不应该将房子分类,应该将购房者区别开来。对困难群体,进行购房额度补贴;对工薪阶层,给予购房优惠;对于投资需求的购房者,不予优惠,但也不予压制。这是新的“价格双轨制”,商品不分贵贱,而“钱”分贵贱。住房公积金只针对工薪阶层的,所以房价的非理性上涨,将被货现率的调节有效地冲抵,从而在制度上保障工薪阶层免受高房价之苦。
这一策略与现行体制并无冲突,操作简单,可执行性强,惠及面广。住房公积金的货现率,可以由中央政府住房公积金管理机构统一规定,也可以由地方相应机构自行规定,甚至开发商也可专为住房公积金打折。
政府在出台各类税费减免措施和制定利率等系列优惠的同时,只负责调整住房公积金的货现率和购买套数、转让规则等。货现率为政府提供了一个现实可行又十分有效的调控房价的杠杆工具,就像金融行业中的利率。
住房商品与金融资金不同,具有不可移动性,这就使得住房公积金的货现率调节房地产市场,比利率调整资金,具有更大的灵活性。例如北京希望鼓励丰台、顺义建立新城,不希望亚北地区居民更多增加,在制定货现率时,可规定丰台、顺义的优惠率为25%,亚北为15%。所以这一策略是上策:购房者既可享受到实惠,又有充分选择权;政府出台宏观政策,运用货现率工具,调整市场;开发商在提供针对性优惠以后,换取大量销售。既治大标,也治大本。