第一步，债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。

　　这一行为应符合以下条件：

　　1.抵押人必须取得了土地使用权证，并应有建设用土规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证;

　　2.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上;

　　3.建设工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价;

　　4.该建设工程承包合同是能形成独立使用功能的房屋的;

　　5.该建设工程范围内的商品房尚未预售;

　　6.已签有资金监管协议;

　　7.符合国家关于建设工程承发包管理的规定;

　　8、已确定施工进度和竣工交付日期。

　　第二步，抵押人与抵押权人签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处分抵押物。

　　第三步，抵押双方持债务合同(主合同)，抵押合同及房地产权利证书，建设工程规划许可证等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。

　　第四步，抵押权人保管房地产其他权利证明，房地产权利人领取经注记的建设工程规划许可证。

　　第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书，经注记的土地使用权证，建设工程规划许可证到房地产登记机构办理注销抵押手续。