2010年房地产经纪人考试：北京楼市泡沫化超深圳上海专家称房价已经透支_房地产经纪人考试_房地产经纪人

北京、上海和深圳历来被称之为房地产投资者的乐园，房地产泡沫也相对明显。而随着北京房价上涨出现骄人“业绩”，北京已经成为三地中房地产泡沫化最为突出的城市。
　　昨日从美联物业、21世纪不动产等多家中介机构获悉，根据北京市统计局及北京房地产交易管理网相关数据测算，衡量房地产泡沫的四项指标，北京已全部大幅超过国际通行标准，表明泡沫存在，而其中租售比、投资比例和房价收入比三项指标均超过上海和深圳，仅房价与GDP涨幅对比指标位居次席。
　　统计数据显示，12月上半月，北京二手房均价已经高达13650元/平方米，环比11月的13150元/平方米又上涨了 3.8%，全年累积涨幅47.8%.
　　专家分析
　　北京房价已经透支
　　深圳、上海的房价历来比北京高，然而今年北京楼市却出现一大批疯狂的购房者，导致价格直冲云霄。不少专家认为，北京房价的涨幅速度已经超乎常理，跟市场真正的刚性需求脱节，现在的房价已经透支了未来一年甚至两年的正常上涨水平。
　　日前的迪拜危机，让楼市泡沫再次成为敏感话题。多数地产专家认为，泡沫存在已经成为不争的事实。
　　12月4日，万科董事长王石在接受美国《华尔街日报》专访时指出，中国整体楼市尚无泡沫，但北京、上海、广州、杭州、深圳等一线城市的房地产，毫无疑问存在明显的泡沫。王石担心，如果泡沫向二、三线城市扩散，将会步日本房地产泡沫后尘。
　　对此，经济学家谢国忠认为，中国的房地产已经提前通胀，房地产泡沫已经很大，一旦全球通胀来临，房地产市场必然受到冲击，买房子显然并非保值的良策。
　　中原集团主席施永青则表示，楼市出现泡沫的形式，主要表现在楼价急剧上升，升得与广大买家的购买力脱节，但投资者与投机者依然盲目看好，不惜倾力入市，令楼价依然可以升个不亦乐乎。
　　于是，地产商继续高价抢地去发展，银行不顾风险地增加与房地产有关的贷款，令楼宇的供应量远超市场可以吸纳的水平。结果，房子的空置量愈来愈高，投资者没法得到合理的租金回报。
　　当市场上的资金被耗尽的时候，楼价就无法持续上升，感到失望的投资者就会选择离场，那时楼市将迎来“兵败如山倒”一般的恶性循环，导致大量投资者被套住，投资变成了资不抵债。
　　三项指标北京最高
　　指标一租售比1∶546
　　正常值：1∶200-1∶300
　　解释：是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值，换算出租金与房价是否合理的差距。
　　计算：从租售比来看，11月北京平均租金为2250元/月，而房价达到了13150元/平方米，以此计算11月北京的楼市租售比再创纪录，达到了1∶546，部分区域甚至达到了
　　1∶700.这表明在北京购买房产，如果仅靠出租收益，至少需要45年才能收回成本。
　　对比：上海租售比为1∶500，深圳目前租售比大概维持在1∶400-480之间。
　　指标二投资比例62%
　　正常值：10-15%
　　解释：指登记购房者中，以投资为目的的人群所占比重。这一比重越大，表明市场投资风险越大。大量的投资需求使市场炒作气氛浓厚，也在一定程度上造成房价上涨过快。
　　计算：在北京的调查显示，62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选投资目标。