2010年房地产经纪人考试：开发周期比商品房长1到3年建保障房为何蜗牛化_房地产经纪人考试_房地产经纪人

　　——“卖地财政”导致保障性住房成为“鸡肋”。
　　保障性住房能够真正上下一致地推行实施，在地方政府层面遇阻的最大问题就是土地财政。中国指数研究院近日推出的《2009年中国土地出让金年终大盘点》显示，去年中国土地出让金总额达1.5万亿元。其中，国内70个大中城市土地出让金共计10836亿元，比2008年增加140%.卖地已经成为地方政府财政收入的主要支柱。
　　恰恰是由于地方政府的财政收入被一轮高过一轮的房价所左右，相当一部分地方政府纷纷采取各种对策，变相“鼓励”、“扶持”购房行为。就在“国十一条”发布的同一天，杭州市政府出台意见，在购房入户、财政补贴、购房住房公积金及交易税费等方面制定优惠政策。随后，一些地方政府也相继出台省区、城市的购房补贴办法，以最大限度地减少调控的力度。
　　——“民生细则”未纳入考核，导致保障性住房成为“鸡肋”。
　　保障性住房是彻头彻尾的“民生工程”、“民心工程”，但现有的自上而下的官员政绩考核、提拔、管理机制，恰恰忽略了这些事关民生的“细枝末节”。地方官员乃至直接主管土地、税务、房地产的官员，不会因为少建、缓建、漏建多少面积的保障性住房遭到问责处置，倒是会因为征地拆迁不及时，收入巨大的重大项目未能及时竣工而遭到处罚。这样的方式导致保障性住房很容易沦为政府发展目标的“鸡肋”。
　　——地方政府高调提出保障性住房目标还是看重中央投资。
　　地方政府对保障性住房的热情是醉翁之意不在酒，真正看重的是中央政府的投资部分，不是保障房本身。这也就很好理解很多地方政府保障房配建的措施，转嫁负担给商品房项目，以增大商品房开发成本，商品房用地配建成为地方政府解决保障房问题的首选，至于申请的廉租房中央投资，地方政府不会没有热情。
　　学者冷菊弁认为：“地方政府过分依赖中央投资的心态，其结果必然就是在具体实施过程中‘矮化’、‘淡化’需要地方财政拿钱的保障性项目，而高度关注中央财政出钱的项目，这对于保障性住房建设来说，不是一件好事。”
　　民生工程仍需民意投票
　　多位接受记者采访的专家学者认为，由于保障性住房缺少“阳光运作”，这就需要采取一系列方式，推动保障性住房从地方整体规划到具体项目运作的“透明化”，同时建立完整的监管制度，确保“民生工程”的“民意投票”。
　　首先是建立完善的“阳光模式”。
　　地方人大、政协等部门应该对政府的保障性住房项目从规划开始进行检查，规划的目标是与整个城市发展步伐相适应，保障性住房的地块、开发面积、绿化率、容积率、楼面价格、建安成本、水电路网等配套设施的成本状况，都应该逐一落实。政府也应将整个工程的进展状况逐月在媒体上公布，相关部委办局随时接受来自人大的监督、政协的质询和媒体的监督。
　　广西师范大学博士江田祥说：“只有将所有的环节全部曝晒在阳光下，才能使政府在这一民生工程中真正取信于民。”
　　其次是实行完善的“倒查制”。
　　截至2009年底，全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地，全国各级土地储备中心截止到去年底，储备土地22万公顷以上。这意味着未来三年内房地产商并不缺少可供开发的商品房用地。但形成鲜明对比的，则是保障性住房迟迟未能顺利实施。
　　黄立仁说：“只有实行倒查制度，将2009年未能顺利完工的保障性住房进行逐一排查、分析原因，必要时追究责任，才能形成‘杀一儆百’的效果，确保未来几年保障性住房的顺利实施。要将倒查制在各级政府和部委办局中形成制度，以建立保障性住房供应的长效机制。”
　　第三是将保障性住房建设纳入官员政绩考核体系，甚至采取一票否决的方式，确保民生工程真正赢得民意。
　　广西师范学院学者方邦超认为，保障性住房的建设将是未来10年至20年中国解决城镇化进程无法逃避的重大课题，这就意味着必须高度重视保障性住房的建设。但目前的官员政绩考核升迁体系，尚无法承担这一重任。这就需要将地方官员和部委办局将这一关乎国计民生的领域，纳入官员的考核体系中。他说：“在透明化的状态下，推动民生工程的‘民众投票’，才能确保保障性住房建设成为经济社会稳定发展的‘稳压器’。”

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