第二节 房地产经纪
第二节房地产经纪
一、房地产经纪的内涵
房地产经纪是指房地产经纪人员和房地产经纪机构为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供居间或者代理等专业服务，并收取佣金的行为。这个定义与“经纪”定义不同的是，它不包含行纪。
二、房地产经纪的分类
按服务方式，房地产经纪可以分为房地产居间与房地产代理两大类。
1．房地产居间
房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。
不同内容的房地产居间活动也逐步发展成为专业化操作的相对独立的工作领域，如房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。
2．房地产代理
房地产代理是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的行为。其中，商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作。
3．房地产居间与房地产代理的区别
房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方式，在法律性质上有明显的差异：在房地产居问业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，因为国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理业务的解释。
除以上两种基本类型外，房地产拍卖也被一部分房地产业内人士视为房地产经纪活动的一种特殊形式。
三、房地产经纪的必要性
由于经纪活动具有传播经济信息、加速商品流通、优化资源配置等一系列独特作用，因此，经纪活动已成为市场经济中一个必不可少的组成部分。对于房地产市场而言，由于房地产商品及其交易的特殊性，房地产经纪更为必要。具体而言，房地产经纪的必要性主要表现在：
(一)房地产经纪使房地产经济运行的流通环节能以比较经济的方式运行。
(二)房地产经纪可以有效降低高额的房地产交易成本
房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场上进行展示，相反，其交易过程是把供求信息汇集、匹配，或者把购买者集中到房地产所在地进行交易。而房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率，从而降低房地产交易成本。
(三)房地产经纪可以有效降低交易决策困难对房地产交易的阻滞效应
由于房地产商品及其交易具有高度的复杂性，房地产交易非常需要房地产经纪服务。房地产商品及其交易的复杂性表观在以下几个方面：
1．房地产商品信息的复杂性
2．房地产交易价格的复杂性
3．房地产交易专业信息的复杂性
4．房地产交易心理的复杂性 |
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