2009房地产经纪人考试培训讲义: 房地产经纪概论-经纪、行纪与经销(09/5/22） _房地产经纪人考试_房地产经纪人

(三)经纪、行纪与经销

(三)经纪、行纪与经销
经纪作为一种中介活动，它与经销活动有着本质的区别。经纪活动仅仅是为交易提供服务，经纪活动的主体对交易标的没有所有权；经销活动的主体却直接参与交易，经销活动主体直接占有交易标的。因此，经纪活动的主体获得的是作为经纪服务报酬的佣金，而经销活动的主体获得的却是买进价格和卖出价格之间的差额。在这一点上可以看出，一项活动是不是经纪活动(或者说是不是中介活动)，从它所获得报酬的形式就可以进行识别。如果某种活动的报酬形式是佣金，那么这种活动就是经纪活动，如果某种活动的报酬形式是差价，则该种活动就不是经纪活动。行纪是一种极其特殊的活动，因为它的性质介于经纪活动和经销活动之间。
一方面，从行纪主体同交易标的之间的关系来看，它同经纪活动颇为相似：行纪主体不占有交易标的；另一方面，从报酬形式和交易的“名义”来看，它同经销又颇为相似：经销主体所获得的报酬是买人价格与卖出价格之差，并且以自己的名义进行交易。但经销与行纪有所不同的是：经销主体占有标的。既然行纪主体可以享受差额同时又不必占有标的，所以，作为对标的所有者所面临风险的补偿，行纪主体往往需要向所有者支付一定的保证金，同时，行纪主体在交易的过程中，在交易条件、程序等方面还要受到商品所有者的限制。
在一定的条件下，作为介于经纪行为和经销行为之间的行纪，可以采取更靠近经纪的形式，不仅仅不转移交易标的所有权，而且仍以交易标的所有者的名义进行销售。但是中介服务方的报酬采用“佣金+差价“的形式，如中国房地产领域出现的“包销”。
关于经纪、行纪、经销以及包销之间的区别，参见表l一1。（见教材5页）
题目：以下是经纪的主要特征的是：（）。
A．占有交易标的
B．不占有交易标的
C．报酬的形式是佣金
D．以交易标的所有者名义进行活动
E．报酬的形式是差价
答案：（BCD ）
题目：以下是经销的主要特征的是：（）。
A．不占有交易标的
B．占有交易标的
C．报酬的形式是佣金
D．以自己的名义进行活动
E．报酬的形式是差价
答案：（BDE ）
题目：以下是行纪的主要特征的是：（）。
A．不占有交易标的
B．占有交易标的
C．报酬的形式是佣金
D．以自己的名义进行活动，但受到一定限制
E．报酬的形式是差价
答案：（ADE ）
(四)佣金与信息费
佣金是经纪收入的基本来源。其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体，是对经纪人开展经纪活动所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的回报。国家保护经纪人依法从事经纪活动并收取佣金的权利。佣金可分为法定佣金和自由佣金两种。法定佣金是指经纪人从事特定经纪业时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准收取的佣金。法定佣金具有强制性，当事人各方都应遵守。自由佣金是指经纪人与委托人协商确定的佣金。自由佣金一经确定并写入经纪合同后，便具有法律效力，违约者必须承担违约责任。
经纪人收取佣金时应当开具发票，并依法缴纳税费。经纪人可以在签订纪合同时预收部分佣金和费用。
信息费是一种容易与佣金混淆的概念。
信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费。而佣金是对经纪人提供服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的，只有当这一目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，此时经纪人才能向委托方收取佣金。