房地产经纪纠纷规避及投诉受理

近年来，随着国家有关法律、行政性法规、规章和各地区地方法规的相继出台，中国房地产经纪行业的基本地位得以确定。然而相对于房地产经纪业迅速地大量参与市场经济活动并发挥很大作用的状况，现有的法律、法规尚不够完善，加上房地产经纪行业本身涉及面广、不确定性多的特点，使得房地产经纪行业成为产生社会矛盾和纠纷较多的一个经济领域。从现实经济生活看，房地产经纪活动中常见的纠纷类型主要有：

　　1.缔约过失造成的纠纷。

　　2.合同不规范造成的纠纷。

　　3.服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷。

　　房地产经纪纠纷是房地产经纪行业运行的社会成本。大量的房地产经纪纠纷不仅会降低社会的整体福利，还会影响房地产经纪行业自身的运行效率和发展前景。因此，有效规避房地产经纪纠纷是房地产经纪行业管理的重要内容。虽然，只有提高房地产经纪人员的职业道德，加强房地产经纪机构的自身管理才是避免房地产经纪纠纷的根本途径，但是，通过行业管理部门的引导和监督来规避房地产经纪纠纷也是一个不容忽视的重要手段。目前，中国房地产经纪行业主管部门主要可以通过以下手段来规避房地产经纪纠纷：

　　1.制订示范合同文本

　　房地产经纪行业目前之所以存在以上种种纠纷，首先是由于经纪人和委托人缺乏必要的法律、法规意识;其次，一些经纪人员和委托人未掌握订立和履行合同的规则也是一个重要的影响因素;第三，经纪人员受商业环境和交易陋习影响，在职业活动中有意无意不遵守合同规则，甚至不讲求信用只谋求经济利益的不良经营作风是不容忽视的重要影响因素。为了维护合同当事人的合法权利，减少合同纠纷，除了督促房地产经纪人员在职业活动中加强自律，遵守合同规则外，政府或者行业组织应当制订符合合同规则的示范合同文本，加以推广。示范合同文本可以发挥多重作用：

　　(1)既不干涉经纪活动的正常运行，又可以将合法的合同规则通过公开的途径进行示范，鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的权利义务关系;

　　(2)示范合同文本的推广，有利于合同当事人通过比较，改变交易陋习和不自觉地违规、违法、违约行为;

　　(3)示范合同文本的推广，可以保护社会的弱势群体，避免受到违反合同规则的恶意行为的损害;

　　(4)示范合同文本也是政府管理机构与行业组织公开进行宣传，维护消费者利益、行业形象和政府的政策导向的有效手段。

　　2.制订服务标准，明确服务要求和内容

　　房地产经纪行业的服务标准是房地产经纪人为委托人提供劳务服务的行为准则依据，也是房地产经纪人表现诚实信用方式的依据，又是房地产经纪人应当履行的合同义务

　　3.加强对房地产经纪合同的监督管理

　　目前在房地产经纪行业中使用自行制作的合同文本占有很大的比例。而且，为了方便重复使用，很多经纪机构将这种合同制作成固定格式的合同文本。一些地方政府的房地产行政主管部门要求房地产经纪机构将这种固定格式的经纪合同提交房地产行政管理部门审查。这就是一种对合同的监督管理。

　　对于已经出现的房地产经纪纠纷，房地产行政主管部门及其他相关部门还负有受理投诉、调节处理的职责。为此，房地产行政主管部门通常设置一些投诉通道，制定投诉受理程序，以便及时有效地引导当事人解决房地产经纪纠纷。