09年房地产经纪人考试-消除非收入性障碍激活房地产市场
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政府职能越位和职能缺失并存、房地产行业的消费环境离百姓的要求有较大差距。不可否认，许多非收入性障碍已经制约了居民的购房需求，制约了市场的健康发展。在保障性住房的建设受到各级财力限制、高端市场由于高房价而持续低迷的情况下，消除非收入性障碍，启动中端市场、有效激发改善性住房消费成为打破僵局的现实选择来源：考试大
2008年，在经历了从“拐点论”到“退房门”以及“价跌量减”后，在经历了包括增加保障性住房的投资、松动银根、税收优惠等一系列政策出台后，当前房地产市场似乎进入一种多方博弈的胶着状态。政府希望通过启动房地产市场，发挥投资对ＧＤＰ增长的拉动作用，以实现“保增长、保就业”的宏观目标；开发商更急于把在建和已建的存量商品房卖出去，回笼资金，并不愿意大幅度降价；消费者的状况是：低收入者仍然买不起，中等收入以上的则在持币观望，而已经置业的人希望能保值增值，如果房价下跌超过30％以上，他们可能要考虑“弃房断供”。
毫无疑问，房价、收入和预期是制约住房消费的主要因素。但在中国，非收入性障碍同样是制约居民消费的一个重要因素，在强调通过税收减免、资金支持等政策扶持房地产市场发展的同时，如何消除非收入性体制障碍以激活市场，还没有引起决策层足够的重视。具体来讲，非收入性障碍主要表现在以下两个方面： 第一，购房“陷阱”多多。所谓购房“三假（假房价、假首付、假按揭）现象”时有发生。一般而言，在成熟的竞争市场中，商品价格调整是一件十分慎重的事情，然而，在中国住房市场，基本是开发商想卖多少就卖多少，头天看还是每平方米5000元，第二天就涨了500元；头天才卖一个门，第二天就全插满了小红旗，开发商通过信息不对称，控制销售进度、发布虚假信息，“见风涨”的现象屡见不鲜；由于不动产的区域性特征，房地产业在特定区域内只存在少量有竞争实力的厂商，我国房地产业的区域性价格的合谋现象比较普遍。同样，开发商“捂盘”也时有发生。
第二，租房“麻烦”多多。在二手房市场和房屋租赁市场出现的普遍现象是：社会诚信度普遍不高，交易双方、银行、中介机构等参与主体相互支持配合、互为制约的机制不完善；银行对交易的信贷支持力度不够、方式单一，贷款、评估、保险等手续复杂，时间长、费用高，既制约了银行放贷的积极性，也影响居民贷款的积极性；在租房过程中，中介机构利用信息不对称，隐瞒房屋信息、不合理加价、多收费甚至骗走资金的情况时有发生；交易、贷款、产权过户的手续复杂、时间长、费用高。
此外，不具备入住条件强行要求入住、延期交房等情况也时有发生。入住以后，多年仍然用临时水、临时电，小孩没地方入托，要到几里甚至十几里外去上学、去买菜的不是特例；而房屋测绘面积缩水、增加公摊、质量纠纷同样时有发生；按揭办理、房屋评估、保险、产权办理程序复杂，不合理收费、入住数年拿不到产权证也是客观存在的；物业管理不到位，只收钱不服务，纠纷不断。来自消费者协会的统计，涉及房屋交易和物业管理的投诉仍居高不下。百姓的维权得不到合理解决而通过政府和人大信访部门上访，始终排在各类上访的前几位，甚至还因此发生过群体性事件。
总之，政府职能越位和职能缺失并存、房地产行业的消费环境离百姓的要求有较大差距。不可否认，其中的许多非收入性障碍已经制约了居民的购房需求，制约了市场的健康发展。
西方发达国家成熟房地产市场的情况就大不一样：德国自有住房率为42％，而租赁住房率却达到58％，７７％的年轻人都是“租房族”。德国政府对租赁价格进行规范，租房法注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房。各类地产价格由独立的地产评估师来评估认定，评估师对自己的评估结果要负责30年，对评估中的错误负有法律责任。政府按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”，负责制订当地“地价图”的“基准价”或者“指导价”，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务参照此执行，在合理范围内浮动。 |
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