09年房地产经纪人考试辅导-怎样快速解困房地产的三个策略_房地产经纪人考试_房地产经纪人

　　政府停止新建经济适用房，对符合经济适用房条件的特殊人群，以购房额度进行直补。购房额度的优惠率，与住房公积金相同。房管部门对每一个开发商楼盘进行监督。
　　住房公积金的巨大存量与房地产的存量相匹配，可以迅速提升交易量。截至2008年末，全国商品房空置面积2亿平方米左右，按现行售价计算，在6000亿元左右，而全国住房公积金缴存余额超过1万亿元。住房公积金购房时，往往配比现金和贷款，1元住房公积金至少可以形成3元的购房消费。如果市场的购房需求中，只有一半是使用住房公积金的消费需求，其规模也超过存量房数倍。
　　住房公积金能够区分投资需求与消费需求。过去区分二者的办法是商品双轨制，富人住市场经济的商品房，穷人住计划经济的经济适用房，这种“管房不管人”的政策，造成了大量寻租空间。笔者认为不应该将房子分类，应该将购房者区别开来。对困难群体，进行购房额度补贴；对工薪阶层，给予购房优惠；对于投资需求的购房者，不予优惠，但也不予压制。这是新的“价格双轨制”，商品不分贵贱，而“钱”分贵贱。住房公积金只针对工薪阶层的，所以房价的非理性上涨，将被货现率的调节有效地冲抵，从而在制度上保障工薪阶层免受高房价之苦。
　　这一策略与现行体制并无冲突，操作简单，可执行性强，惠及面广。住房公积金的货现率，可以由中央政府住房公积金管理机构统一规定，也可以由地方相应机构自行规定，甚至开发商也可专为住房公积金打折。
　　政府在出台各类税费减免措施和制定利率等系列优惠的同时，只负责调整住房公积金的货现率和购买套数、转让规则等。货现率为政府提供了一个现实可行又十分有效的调控房价的杠杆工具，就像金融行业中的利率。
　　住房商品与金融资金不同，具有不可移动性，这就使得住房公积金的货现率调节房地产市场，比利率调整资金，具有更大的灵活性。例如北京希望鼓励丰台、顺义建立新城，不希望亚北地区居民更多增加，在制定货现率时，可规定丰台、顺义的优惠率为25%，亚北为15%。所以这一策略是上策：购房者既可享受到实惠，又有充分选择权；政府出台宏观政策，运用货现率工具，调整市场；开发商在提供针对性优惠以后，换取大量销售。既治大标，也治大本。

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