第41题
试题答案：ABD
知识点：
第一章 房地产市场和投资知识 ☆☆考点5：市场竞争的概念;
房地产市场竞争是指在房地产市场上交易双方的各自利益的最大化而进行的努力。具体有卖方与买方之间的竞争，卖方与卖方之间的竞争，以及买方与买方之间的竞争。
第42题
试题答案：ACE
知识点：
第一章 房地产市场和投资知识 ☆☆☆☆考点6：市场结构种类及各自的特征;
在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态，即市场结构。根据竞争程度的不同，市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。
1.完全竞争
完全竞争市场必须具备以下几个条件：
(1)所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场;
(2)有相当多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小的份额，因而单个买者或卖者都不能影响市场价格，而只能是价格的接受者;
(3)市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格;
(4)买者和卖者都可以自由进出市场;
(5)买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。
2.垄断竞争
垄断竞争市场主要具有如下几个特点：
(1)卖者和买者都比较多;
(2)产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别;
(3)市场信息比较完全。
3.寡头垄断
寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分或者全部的一种市场结构。在寡头垄断市场上，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。这是因为寡头生产者之间的价格战往往会使整个市场的产品价格下降，从而使每个生产者都受损失。而且由于生产者数量少，生产者之间容易达成某种妥协。这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间，而在产品无多大差异的情况下，非价格竞争难以进行，寡头生产者在定价方面就会进行勾结。
4.完全垄断
一般所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下几个特点：
(1)只有一个卖者，而买者很多;
(2)产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异;
(3)新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。
造成卖方垄断的原因有资源控制、政府许可限制(如许可证、特许证、资格证等均可造成垄断)、专利、规模经济等。
第43题
试题答案：ABDE
知识点：
第一章 房地产市场和投资知识 ☆☆☆☆考点6：市场结构种类及各自的特征;
在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态，即市场结构。根据竞争程度的不同，市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。
1.完全竞争
完全竞争市场必须具备以下几个条件：
(1)所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场;
(2)有相当多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小的份额，因而单个买者或卖者都不能影响市场价格，而只能是价格的接受者;
(3)市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格;
(4)买者和卖者都可以自由进出市场;
(5)买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。
2.垄断竞争
垄断竞争市场主要具有如下几个特点：
(1)卖者和买者都比较多;
(2)产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别;
(3)市场信息比较完全。
3.寡头垄断
寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分或者全部的一种市场结构。在寡头垄断市场上，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。这是因为寡头生产者之间的价格战往往会使整个市场的产品价格下降，从而使每个生产者都受损失。而且由于生产者数量少，生产者之间容易达成某种妥协。这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间，而在产品无多大差异的情况下，非价格竞争难以进行，寡头生产者在定价方面就会进行勾结。
4.完全垄断
一般所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下几个特点：
(1)只有一个卖者，而买者很多;
(2)产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异;
(3)新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。
造成卖方垄断的原因有资源控制、政府许可限制(如许可证、特许证、资格证等均可造成垄断)、专利、规模经济等。
第44题
试题答案：ABCE
知识点：
第一章 房地产市场和投资知识 ☆☆☆考点8：房地产市场周期划分的阶段及各阶段的特征;
房地产市场周期大体有以下几个阶段：
1.上升期。在这一时期，需求不断增加，房屋(房地产)供不应求。需求的增加主要是实质性的消费需求突然增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收人增加等时期。由于实质性需求的突然增加，市场上的房屋(房地产)供给不足，租金和售价不断上升;随着租金和售价的上升，对房地产的投资需求也开始增加。因此，这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。上升期的主要特征有：租金和售价几乎同步上涨;二手房屋的价格涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段后期，房屋空置率下降到正常水平。
2.高峰期。在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。由于实质性消费需求在上升期基本上得到满足，所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。高峰期的主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨;新房换手快，交易量大;大批开发项目开工;房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。
3.衰退期。由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而在高峰期大量开工的项目陆续完成并投放市场，因而房地产供给大于需求，价格出现下降。这一时期的主要特征有：新房销售困难;投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大;售价以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。
4.低谷期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，交易量很小;开发项目开工率低;消费需求依市场惯性减少，租金下降，
第45题
试题答案：ABD
知识点：
第二章 房地产价格和估价知识 ☆☆考点12：比较法;
比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
第二章 房地产价格和估价知识 ☆☆考点20：成本法;
成本法是求取估价对象的估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它实际上是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。
第二章 房地产价格和估价知识 ☆☆考点27：收益法的概念;
收益法是预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算的估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法是以预期原理为基础的。
第46题
试题答案：BCD
知识点：
第二章 房地产价格和估价知识 ☆☆考点14：选取可比实例要求;
可比实例选取得恰当与否，直接影响到比较法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合如下要求：
1.是估价对象的类似房地产;
2.成交日期与估价时点接近;
3.成交价格是政党价格或可修正为正常价格。
第47题
试题答案：ABDE
知识点：
第二章 房地产价格和估价知识 ☆☆考点29：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益、资本化率的概念;
潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。
有效毛收入是由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。
运营费用是维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。
净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收益。
资本化率是估计的正常投资者获取净收益所要求的收益率。
第48题
试题答案：BCD
知识点：
第三章 城市和城市规划知识 ☆☆考点3：城市行政区、城市建成区、城市规划区范围的界定;
城市行政区是指城市行政管辖的全部地域，其中包含了大量的农用地。如果从土地面积上看，城市行政区中的城市建设用地只占整个城市行政区的一个很小部分。按行政区划，城市行政区可分为市区和郊区两部分。市区是城市的核心，集中了大量的非农业人口和第二、第三产业，也是全市的政治、经济、文化中心。市区外围称为郊区，其主要功能是城市的副食品生产基础;同时还分布有大量与市区联系密切的功能设施。
城市建成区是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。
城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
城市规划区大于城市建成区，小于或等于城市行政区。
第49题
试题答案：ABCD
知识点：
第三章 城市和城市规划知识 ☆☆☆考点24：城市居住区的规模与规划布局形式;
居住区按居住户数或人数规模，分为居住区、居住小区、居住组团三级。其中的居住区，居住人口规模(30000～50000人、10000～16000户)。居住小区，一般称小区，与居住人口规模(10000～15000人、3000～5000户)相对应。居住组团，一般称组团，与居住人口规模(1000～3000人、300～1000户)相对应。
居住区的规划布局形式，有居住区-小区-组团、居住区-组团、小区-组团、独立式组团等多种类型。
第50题
试题答案：ABCD
知识点：
第三章 城市和城市规划知识 ☆☆☆考点25：居住区的组成要素;
居住区的组成要素也是居住区的规划因素，主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。
住宅是供家庭居住使用的建筑。住宅按套型设计，每套住宅设有卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间。住宅按层数，分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。住宅还可分为独立式(独院式)住宅、双联式(联立式)住宅、联排式住宅、单元式(梯间式)住宅、外廊式住宅、内廊式住宅、跃廊式住宅、跃层式住宅、点式(集中式)住宅、塔式住宅等。
